さいたま市大宮区（埼玉県）の空き家率

さいたま市大宮区の人口は、2026年の127,730人から2050年には124,821人（2026年比 −2.3%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

さいたま市大宮区の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

さいたま市大宮区の空き家率は12.5%で、さいたま市全体の8.6%より 3.9ポイント高くなっています。 さいたま市の10区のなかでは、空き家率が高い順で1位です。 さいたま市で空き家率が最も高いのはさいたま市大宮区（12.5%）、最も低いのはさいたま市緑区（4.2%）です。

全国の政令指定都市にある175の行政区を空き家率が高い順に並べると81位（高いほうから約46%の位置）で、低い順では95位にあたります。 全国平均の13.8%とは1.3ポイント、埼玉県全体の9.3%とは3.2ポイントの差です。 空き家率には賃貸用の空室も含まれるため、集合住宅が多い区ほど高く出やすい点に注意してください。

全体のちょうど中間あたりに位置します。さいたま市の10区のなかでは最も高い区です。埼玉県は47都道府県のなかで空き家率が最も低いグループに属します。埼玉県全体より3.2ポイント高くなっています。平均より1.3ポイント低い位置で、全国の標準よりは落ち着いています。2050年の推計人口は2026年比−2.3%で、人口はおおむね保たれる見通しです。

建物の傷みが少ない地域なので、状態のよい家は比較的評価されやすいといえます。5,650戸という滞留量は、需要側の数と比べても明らかに大きい部類です。都市部の住宅ストックでは、集合住宅の空室が率を押し上げる要因になりやすくなります。行き先の決まっていない住宅が中心の地域では、売る・貸す・解体するのいずれを選ぶにしても、判断を先送りするほど選べる幅は狭まりやすくなります。空き家率がほぼ同じ熊本県熊本市北区（12.5%）は賃貸用の空室が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。上下を繰り返してきた地域では、単年の数字より長い期間の傾向で見たほうが実態に近くなります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

行き先未定の住宅が多い地域では、同じ状態の家が周囲にも並びます。動くかどうかは状態と価格の差で決まります。建物の傷みが少ない地域なので、現状のまま貸す・売る選択も取りやすいといえます。人口がおおむね保たれる見通しであることは、貸す・売るのいずれにも追い風です。行き先未定がほかの区分を大きく上回る環境では、買い手・借り手の側に強い選択権があります。都市部では、空き家であっても立地次第で需要は残ります。