空き家リフォーム費用シミュレーター
実家を直して活かすべきか、壊して建て替えるべきか、費用感が分からず判断がつかない方は少なくありません。「直して貸す・売る」か「壊して建て替える」か。延床面積・築年数・工事範囲から、リフォーム費用と建て替え費用の概算を並べて比較し、賃貸に出した場合の回収年数まで試算します。
入力項目
築30年超・築40年超では、下地補修や配管更新の追加費用を見込んで補正します。
リフォームの範囲
外壁・屋根の劣化
賃貸に出した場合の回収年数の計算に使います。貸す予定がなければ 0 に。
リフォーム総額（概算レンジ）
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延床 — ㎡（約 — 坪）／ 建て替えなら —
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リフォーム vs 建て替え
リフォームして貸す／売る
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- 工期が短く、初期費用を抑えやすい
- 築年数・旧耐震はそのまま残る
解体して建て替える
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- 耐震・断熱を新築水準にできる
- 解体＋新築で費用は大きく増える
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内訳
- 内装リフォーム
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- 築古補正
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- 外壁・屋根
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- リフォーム合計
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建て替えの内訳
- 解体費
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- 新築費
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- 建て替え合計
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賃貸に出した場合の回収年数
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次のアクション
- 建て替えを具体的に詰めるなら 解体費用シミュレーター で補助金込みの自己負担を確認
- 貸すか売るかで迷うなら 売却 vs 賃貸 収支比較 で10年スパンの手取りを比較
- そもそもの方針が定まらないなら 実家どうする診断 を6問でチェック
- 直さず持ち続ける場合の年額コストは 空き家維持費シミュレーター で確認
- 一般的なリフォーム費用の相場を知りたいなら リフォーム費用の平均（国交省調査） を確認
- 外壁塗装だけの費用を坪数別に知りたいなら 外壁塗装の相場 坪数別の目安一覧 を確認
計算の根拠と出典
- 適用年度：2026年（令和8年）7月時点の相場に基づいています。
- 内装リフォームの㎡単価：原状回復 30,000〜50,000円/㎡、水回り中心 50,000〜80,000円/㎡、フルリフォーム 80,000〜150,000円/㎡、スケルトンリノベ 150,000〜250,000円/㎡ × 延床面積。
- 築古補正：築30年超は × 1.1、築40年超は × 1.2（内装費に乗算）。下地の傷み・給排水管の更新など、見えない部分の追加工事を織り込んだ独自の係数です。
- 外壁・屋根の㎡単価：塗装 8,000〜12,000円/㎡、張り替え 16,000〜24,000円/㎡（塗装の約2倍）× 延床面積。
- 建て替えの解体費：木造・都市部の坪単価 40,000円/坪 × 坪数を基準に、0.9〜1.25倍のレンジで表示。坪数 ＝ 延床面積 ÷ 3.3058（1坪 ＝ 400/121 ㎡）。
- 建て替えの新築費：坪単価 700,000〜1,000,000円 × 坪数。
- 回収年数：リフォーム総額 ÷（想定家賃 × 12か月）。空室期間・管理費・修繕費・税金は含まない単純計算です。レンジ中央値で 10年以下＝良好、10年超＝要注意、20年超＝警告 と判定します。
- 単価の性質：本ツールのすべての単価・係数は公的な統計に基づくものではなく、一般的な相場の目安値です。実際の費用はリフォーム会社・建築会社の見積りをご確認ください。
※本ツールの計算結果は概算であり、実際の費用とは異なる場合があります。同じ工事内容でも業者・地域・建物の状態によって見積額は大きく変わります。必ず複数社から相見積もりを取り、リフォーム会社・建築会社・不動産会社等の専門家にご確認ください。
前提と注意点
- 本ツールの金額は㎡単価をもとにした概算です。実際の費用は地域・建物の状態・業者・使用する建材により大きく変動します。
- 同じ工事内容でも、業者によって数十万〜百万円単位で見積額が変わることがあります。必ず複数社から相見積もりを取って比較してください。
- 旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認）の建物は、耐震診断・耐震補強が別途必要になる場合があります。その費用は本試算に含まれていません。
- シロアリ被害・雨漏り・傾きなどが見つかると、解体・補修費が想定を超えることがあります。着工後の追加費用も見込んでおいてください。
- 建て替えには、本試算の解体費・新築費のほかに設計料・建築確認申請・登記・仮住まい・引越し等の諸費用が別途かかります。
計算ロジック
- 内装リフォーム：原状回復 3〜5万円/㎡、水回り中心 5〜8万円/㎡、フルリフォーム 8〜15万円/㎡、スケルトンリノベ 15〜25万円/㎡（一般的な相場レンジ）× 延床面積。
- 築古補正：築30年超は ×1.1、築40年超は ×1.2。下地の傷み・給排水管の更新など、見えない部分の追加工事を織り込んだ係数です。
- 外壁・屋根：塗装は延床面積 × 8千〜1.2万円/㎡、張り替え（葺き替え）はその約2倍で概算。
- 解体費：解体費用シミュレーターと同じ木造・都市部の坪単価（4万円/坪）をベースに、0.9〜1.25倍のレンジで表示。
- 新築費：坪単価 70〜100万円 × 坪数（延床面積 ÷ 3.3）。
- 回収年数：リフォーム総額 ÷（想定家賃 × 12か月）。空室期間・管理費・修繕費・税金は含まない単純計算のため、実際の回収はこれより長くなります。
最終的な判断の前に、必ずリフォーム会社・建築会社・不動産会社など専門家の見積りと意見を確認してください。