空き家の3,000万円特別控除が使えるかチェック｜昭和56年以前・被相続人以外に居住者なし・3年以内・1億円以下

使えるかチェック：まず確かめる4つ

出典は国税庁タックスアンサー No.3306 です。この4つのほかに、マンション（区分所有建物登記）でないこと、売る人が相続人であること、売り方（耐震・取壊し・売った後に直す）など、確かめる条件があります。全部の条件・売り方・必要書類は空き家の3,000万円特別控除の条件・必要書類・使えない例にまとめています。

正式名称

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」

根拠条文は租税特別措置法第35条第3項です。同項は、要件を満たす譲渡（条文上の呼び名は「対象譲渡」）をした場合に、同条第1項の「居住用財産を譲渡した場合」に該当するものとみなして3,000万円の特別控除を適用する、という組み立てになっています。自分が住んでいた家を売ったときの特例（同条第1項・第2項）を、相続した空き家にも使えるようにしたものだと理解すると、この後の細かい要件の意味がつかみやすくなります。

どれくらい節税できる？

譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用。ここから3,000万円を引けるため、例えば譲渡所得が3,000万円なら税額ゼロに。譲渡所得税率（長期譲渡）は約20.315%のため、最大で約609万円の節税効果があります。

適用できるのは令和9年12月31日までの譲渡

この特例には期限が2つあり、両方を同時に満たす必要があります。

• 制度自体の適用期間：租税特別措置法第35条第3項は「平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に」した譲渡を対象と定めています
• 個別の売却期限：その譲渡が「当該相続の開始があつた日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで」にされたものであること

後者は相続ごとに動く期限です。たとえば2025年5月に相続が開始したなら、3年を経過する日は2028年5月で、その年の12月31日が期限になります。ただし制度自体が令和9年（2027年）12月31日までなので、この例では2027年12月31日のほうが先に来ます。制度の延長は過去に繰り返されてきましたが、延長されるかどうかは決まっていません。いま逆算しておくべきは、短いほうの期限です。

あわせて、譲渡対価の額が1億円を超えるものは除かれます（同項）。この1億円は譲渡所得ではなく売却代金そのものの金額です。

相続人の数が3人以上のときの控除額は、下の「2,000万円に縮む」の節を参照してください。家屋の条件、売り方3通り（耐震改修・取壊し・買主が売った後に改修か取壊し）、必要書類はこちらのコラムで説明しています。

取得費加算の特例と併用できない

相続税を支払った場合に使える「取得費加算の特例」とは選択適用（併用不可）。どちらが有利かはケースバイケースで、譲渡所得税計算機で比較試算するのが確実です。

併用できない根拠は、第35条第3項が対象譲渡の定義から「第39条の規定の適用を受けるもの」を除いていることにあります。租税特別措置法第39条は「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例」という名前の条文で、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる制度です。第39条を使った譲渡は、そもそも空き家特例でいう「対象譲渡」に当たらないという条文構造なので、両方を同時に使う余地がありません。

第39条には、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡すること、という期限があります。どちらを選ぶかは、相続税を納めたかどうかと、その税額の大きさで変わります。相続税がかかっていない場合は第39条で加算できる金額が生じないため、比較の対象になりません。

2,000万円に縮む「3人以上」は、相続人全員の数ではない

控除額が2,000万円になる条件は、租税特別措置法第35条第4項に置かれています。条文は「当該相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人の数が三人以上であるとき」と書いています。

数えるのはその空き家と土地を実際に取得した人の数であって、相続人全員の数ではありません。相続人が4人いても、遺産分割でその家と敷地を2人で取得したのであれば、この規定に当たらないことになります。誰がその不動産を取得するかを決める段階で、控除額が3,000万円のままか2,000万円になるかが決まるということです。遺産分割協議の前に確認しておく価値があります。

この改正が適用されるのは令和6年（2024年）1月1日以後に行う対象譲渡からです。改正法（令和5年法律第3号）の附則は、第35条の改正規定の施行日を令和6年1月1日とし、あわせて「新租税特別措置法第三十五条の規定は、個人が令和六年一月一日以後に行う同条第三項に規定する対象譲渡について適用し、個人が同日前に行った旧租税特別措置法第三十五条第三項に規定する対象譲渡については、なお従前の例による」と定めています。買主が改修・取壊しをするパターン（第3号）が使えるようになったのも同じ改正です。

同じ相続について使えるのは1回だけ

第35条第3項は、対象譲渡をした場合であっても「当該相続人が既に当該相続又は遺贈に係る当該被相続人居住用家屋又は当該被相続人居住用家屋の敷地等の対象譲渡についてこの項の規定の適用を受けている場合を除き」と定めています。

家屋と敷地を年をまたいで別々に売るような場合、1回目で特例を使うと2回目には使えません。分けて売る計画があるなら、控除枠をどちらに当てるかを先に決めておく必要があります。

よくある質問

Q. 親が老人ホームに入っていたが適用できる？

A. 条件付きで可能。要介護認定を受けて老人ホームに入居し、空き家期間中の状況要件を満たす必要があります。

Q. 二世帯住宅で、親と子の世帯が一緒に住んでいた場合は？

A. 国税庁 No.3306 は、相続の開始の直前に「被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」を要件にしています。同居していた子の世帯など、被相続人以外の人が住んでいた場合はこの要件に当たらず、対象になりません。個別の建物が当たるかどうかは、確認書を交付する市区町村や税務署にご確認ください。

Q. この特例はいつまでの売却に使える？

A. 租税特別措置法第35条第3項は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間にした譲渡を対象としています。あわせて、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限も満たす必要があります。

要件の判定は極めて重要かつ複雑です。適用可否は必ず税理士にご確認ください。