那須塩原市（栃木県）の空き家率

那須塩原市の人口は、2026年の114,896人から2050年には95,216人（2026年比 −17.1%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

那須塩原市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

那須塩原市の空き家率は18.4%で、全国平均の13.8%より 4.6ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると288位（高いほうから約27%の位置）で、低い順では772位にあたります。

栃木県内では、21市区町村のうち空き家率が高い順で7位です。 栃木県全体の空き家率は16.9%で、那須塩原市はこれより1.5ポイント高くなっています。 栃木県で空き家率が最も高いのは那須町（61.7%）、最も低いのは上三川町（6.8%）です。

上位3分の1に入る水準で、平均より明確に高い部類です。栃木県内では7位で、上位半分に位置します。全国平均を4.6ポイント引き離しており、誤差の範囲では説明できない差です。18.4%では住宅は選ばれる側になり、条件の悪い物件は動きにくくなります。県内で最も高い那須町（61.7%）とは43.3ポイント離れています。2050年の推計人口は2026年比−17.1%にとどまる見通しです。

建物の傷みが少ない地域なので、状態のよい家は比較的評価されやすいといえます。都市部の住宅ストックでは、集合住宅の空室が率を押し上げる要因になりやすくなります。11,390戸の空き家がある地域では、売り出しても比較対象が多く並びます。二次的住宅の比重が高い地域では、人口の見通しと空き家率の関係は他の地域ほど直結しません。別荘地としての需要が続くかどうかが住宅の行き先を左右します。空き家率がほぼ同じ鹿児島県姶良市（18.4%）は「その他の空き家」が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

別荘等が多い地域では、通年利用を前提にした買い手だけでなく、保養目的の需要も視野に入ります。建物の傷みが少ない地域なので、現状のまま貸す・売る選択も取りやすいといえます。この水準の地域では、条件面で譲れる範囲を先に決めておくと話が進みます。都市部では、空き家であっても立地次第で需要は残ります。流通が細い地域では、査定や募集の反応を見ながら条件を決めることになります。