矢板市（栃木県）の空き家率

矢板市の人口は、2026年の29,661人から2050年には19,273人（2026年比 −35.0%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

矢板市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

矢板市の空き家率は20.8%で、全国平均の13.8%より 7.0ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると175位（高いほうから約17%の位置）で、低い順では885位にあたります。

栃木県内では、21市区町村のうち空き家率が高い順で3位です。 栃木県全体の空き家率は16.9%で、矢板市はこれより3.9ポイント高くなっています。 栃木県で空き家率が最も高いのは那須町（61.7%）、最も低いのは上三川町（6.8%）です。

高いほうから2割以内に位置し、全国的にも空き家が多い地域です。栃木県の市区町村のなかでも指折りの高さです。全国平均を7.0ポイント引き離しており、誤差の範囲では説明できない差です。20.8%では住宅は選ばれる側になり、条件の悪い物件は動きにくくなります。県内で最も高い那須町（61.7%）とは40.9ポイント離れています。2050年の推計人口は2026年比−35.0%で、住宅の需要は明確に細っていきます。

傷んだ住宅が11.3%にとどまるぶん、手入れされた家との差はつきにくくなります。14,850戸という住宅ストックでは、率だけの比較には限界があります。全国で最も空き家率が高い軽井沢町（70.4%）とは大きく離れた位置にあります。募集中の空室と行き先未定の住宅が併存する地域では、貸すか売るかで結果が分かれやすくなります。空き家率がほぼ同じ福井県小浜市（20.8%）は「その他の空き家」が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

貸すか売るかで結果が分かれやすい地域なので、両方の試算を並べてから決めると失敗が減ります。これだけの減少が前提なら、早めに方針を固めたほうが選択肢は広く残ります。傷みのある住宅が少ないぶん、状態のよさは当たり前とみなされやすくなります。この水準の地域では、条件面で譲れる範囲を先に決めておくと話が進みます。母数の小さい地域では、周辺の成約事例が少なく相場がつかみにくくなります。