南丹市（京都府）の空き家率

南丹市の人口は、2026年の29,111人から2050年には21,578人（2026年比 −25.9%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

南丹市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

南丹市の空き家率は20.6%で、全国平均の13.8%より 6.8ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると181位（高いほうから約17%の位置）で、低い順では879位にあたります。

京都府内では、19市区町村のうち空き家率が高い順で4位です。 京都府全体の空き家率は13.1%で、南丹市はこれより7.5ポイント高くなっています。 京都府で空き家率が最も高いのは宮津市（34.5%）、最も低いのは久御山町（7.0%）です。

高いほうから2割以内に位置し、全国的にも空き家が多い地域です。京都府内では上位3分の1に入ります。京都府全体（13.1%）を7.5ポイント上回り、同じ都道府県のなかでは高い側に振れています。全国平均を6.8ポイント引き離しており、誤差の範囲では説明できない差です。20.6%では住宅は選ばれる側になり、条件の悪い物件は動きにくくなります。2050年の推計人口は2026年比−25.9%という減り方が見込まれています。

14,920戸という住宅ストックでは、率だけの比較には限界があります。流通している住宅は30.8%にとどまり、動いていない住宅が多数を占めます。全国で最も空き家率が高い軽井沢町（70.4%）とは大きく離れた位置にあります。使い道が決まらない住宅が半分前後ある地域では、早めに方針を決めた家から順に買い手・借り手が付いていく形になりがちです。空き家率がほぼ同じ茨城県鹿嶋市（20.6%）は賃貸用の空室が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。緩やかに上がってきた地域では、いまの水準が定着するかどうかが分かれ目です。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

使い道が決まらない住宅が多い地域では、先に方針を決めた家ほど選択肢が残ります。この水準の地域では、条件面で譲れる範囲を先に決めておくと話が進みます。母数の小さい地域では、周辺の成約事例が少なく相場がつかみにくくなります。流通が細い地域では、査定や募集の反応を見ながら条件を決めることになります。6割前後が行き先未定という地域では、放置している家が特別ではありません。