東大阪市（大阪府）の空き家率

東大阪市の人口は、2026年の478,689人から2050年には377,297人（2026年比 −21.2%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

東大阪市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

東大阪市の空き家率は16.3%で、全国平均の13.8%より 2.5ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると408位（高いほうから約39%の位置）で、低い順では652位にあたります。

大阪府内では、38市区町村のうち空き家率が高い順で4位です。 大阪府全体の空き家率は14.2%で、東大阪市はこれより2.1ポイント高くなっています。 大阪府で空き家率が最も高いのは柏原市（20.8%）、最も低いのは島本町（6.3%）です。

高いほうから約39%の位置にあり、平均をやや上回ります。大阪府の市区町村のなかでも指折りの高さです。大阪府のなかで最も空き家率が高い柏原市（20.8%）との差は4.5ポイントで、県内の上位とほぼ肩を並べます。全国平均との差は2.5ポイントあり、平均より多いことがはっきり出ています。大阪府は全国的には空き家率の低いほうの都道府県です。2050年の推計人口は2026年比−21.2%です。世帯数が減るぶんだけ、いま埋まっている住宅にも空きが出る余地が広がります。

全国有数の住宅数を抱える地域として、空き家の絶対量は小さな自治体と比べものになりません。45,790戸という空き家は全国でも上位の量で、需給の緩さがそのまま条件に響きます。14,090戸という滞留量は、需要側の数と比べても明らかに大きい部類です。賃貸用の空室が中心の地域では、新たに貸し出すときに既存の空室と競合します。周辺の募集状況を先に見ておくと見通しが立てやすくなります。空き家率がほぼ同じ北海道八雲町（16.3%）は「その他の空き家」が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。上下を繰り返してきた地域では、単年の数字より長い期間の傾向で見たほうが実態に近くなります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

募集中の空室が多い地域では、貸し出す場合に既存の物件と条件で比べられます。全国有数の住宅数を抱える地域では、条件の近い物件がいくつも並びます。放置型が少数派の地域なら、周囲に似た事情の家はそれほど多くありません。市場に出ている住宅が多数を占める地域では、価格や賃料の相場も比較的つかみやすくなります。傷んだ住宅が多い状況では、修繕費を回収できるかどうかが判断の軸になります。