大阪市中央区（大阪府）の空き家率

大阪市中央区の人口は、2026年の120,441人から2050年には113,063人（2026年比 −6.1%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

大阪市中央区の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

大阪市中央区の空き家率は18.4%で、大阪市全体の16.1%より 2.3ポイント高くなっています。 大阪市の24区のなかでは、空き家率が高い順で3位です。 大阪市で空き家率が最も高いのは大阪市西成区（25.9%）、最も低いのは大阪市北区（11.1%）です。

全国の政令指定都市にある175の行政区を空き家率が高い順に並べると7位（高いほうから約4%の位置）で、低い順では169位にあたります。 全国平均の13.8%とは4.6ポイント、大阪府全体の14.2%とは4.2ポイントの差です。 空き家率には賃貸用の空室も含まれるため、集合住宅が多い区ほど高く出やすい点に注意してください。

大阪市中央区の空き家率は、全国175行政区のうち高いほうから1割以内に入ります。大阪市のなかでも空き家率が高い区に入ります。全国平均を4.6ポイント引き離しており、誤差の範囲では説明できない差です。18.4%では住宅は選ばれる側になり、条件の悪い物件は動きにくくなります。大阪府内で最も高い柏原市（20.8%）とは2.4ポイントの差があります。2050年の推計人口は2026年比−6.1%で、人口はおおむね保たれる見通しです。

建物の傷みが少ない地域なので、状態のよい家は比較的評価されやすいといえます。17,170戸という空き家は全国でも上位の量で、需給の緩さがそのまま条件に響きます。84.8%が市場に出ており、空き家の多さがそのまま放置の多さを意味しない地域です。賃貸用の空室が中心の地域では、新たに貸し出すときに既存の空室と競合します。周辺の募集状況を先に見ておくと見通しが立てやすくなります。空き家率がほぼ同じ北海道札幌市中央区（18.4%）も賃貸用の空室が中心で、率だけでなく内訳の形も似ています。上下を繰り返してきた地域では、単年の数字より長い期間の傾向で見たほうが実態に近くなります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

募集中の空室が多い地域では、貸し出す場合に既存の物件と条件で比べられます。行き先未定の住宅が少ない地域では、売る・貸すの判断そのものは比較的つけやすいといえます。建物の傷みが少ない地域なので、現状のまま貸す・売る選択も取りやすいといえます。人口がおおむね保たれる見通しであることは、貸す・売るのいずれにも追い風です。流通の活発な地域では、同じような物件が並ぶぶん、条件の差が結果に直結します。