京都市南区（京都府）の空き家率

京都市南区の人口は、2026年の101,099人から2050年には92,674人（2026年比 −8.3%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

京都市南区の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

京都市南区の空き家率は13.9%で、京都市全体の12.5%より 1.4ポイント高くなっています。 京都市の11区のなかでは、空き家率が高い順で3位です。 京都市で空き家率が最も高いのは京都市東山区（16.4%）、最も低いのは京都市右京区（10.2%）です。

全国の政令指定都市にある175の行政区を空き家率が高い順に並べると54位（高いほうから約31%の位置）で、低い順では122位にあたります。 全国平均の13.8%とは0.1ポイント、京都府全体の13.1%とは0.8ポイントの差です。 空き家率には賃貸用の空室も含まれるため、集合住宅が多い区ほど高く出やすい点に注意してください。

上位3分の1に入る水準で、平均より明確に高い部類です。市内の区のなかでは上位3分の1です。京都府は全国的には空き家率の低いほうの都道府県です。京都府内で最も高い宮津市（34.5%）とは20.6ポイントの差があります。京都府全体を0.8ポイント上回ります。2050年の推計人口は2026年比−8.3%で、人口はおおむね保たれる見通しです。

8,280戸の空き家がある地域では、売り出しても比較対象が多く並びます。全国で最も空き家率が高い軽井沢町（70.4%）とは大きく離れた位置にあります。4,910戸という滞留は、地域の住宅市場の吸収力を超えかねない量です。使い道が決まらない住宅が半分前後ある地域では、早めに方針を決めた家から順に買い手・借り手が付いていく形になりがちです。空き家率がほぼ同じ大阪府大阪市阿倍野区（13.8%）は賃貸用の空室が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

使い道が決まらない住宅が多い地域では、先に方針を決めた家ほど選択肢が残ります。人口がおおむね保たれる見通しであることは、貸す・売るのいずれにも追い風です。6割前後が行き先未定という地域では、放置している家が特別ではありません。一定数は傷んだ住宅があるため、点検して状態を示せると有利です。59,760戸の住宅がある地域では、価格や条件の差が結果を左右します。