京都市上京区（京都府）の空き家率

京都市上京区の人口は、2026年の75,183人から2050年には74,955人（2026年比 −0.3%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

京都市上京区の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

京都市上京区の空き家率は13.2%で、京都市全体の12.5%より 0.7ポイント高くなっています。 京都市の11区のなかでは、空き家率が高い順で5位です。 京都市で空き家率が最も高いのは京都市東山区（16.4%）、最も低いのは京都市右京区（10.2%）です。

全国の政令指定都市にある175の行政区を空き家率が高い順に並べると69位（高いほうから約39%の位置）で、低い順では107位にあたります。 全国平均の13.8%とは0.6ポイント、京都府全体の13.1%とは0.1ポイントの差です。 空き家率には賃貸用の空室も含まれるため、集合住宅が多い区ほど高く出やすい点に注意してください。

高いほうから約39%の位置にあり、平均をやや上回ります。5位という順位は、市内では上位半分にあたります。京都府は全国的には空き家率の低いほうの都道府県です。京都府内で最も高い宮津市（34.5%）とは21.3ポイントの差があります。全国平均との差はごくわずかで、実質的には同水準とみてよい範囲です。2050年の推計人口は2026年比−0.3%と、ほぼ横ばいで推移する見通しです。

全国で最も空き家率が高い軽井沢町（70.4%）とは大きく離れた位置にあります。56,040戸の住宅を抱える規模では、率の1ポイントが560戸の重みを持ちます。7,370戸の空き家は、市場での競合という意味でも無視できない量です。賃貸用の空室が中心の地域では、新たに貸し出すときに既存の空室と競合します。周辺の募集状況を先に見ておくと見通しが立てやすくなります。空き家率がほぼ同じ兵庫県神戸市中央区（13.2%）も賃貸用の空室が中心で、率だけでなく内訳の形も似ています。直近で水準が跳ねた地域では、次の調査までの5年の動きが読みにくくなります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

募集中の空室が多い地域では、貸し出す場合に既存の物件と条件で比べられます。人口が横ばいで推移する見通しの地域では、時間をかけて条件を探る余地もあります。行き先未定が3分の1を超える環境では、決め手は建物の状態になります。56,040戸の住宅がある地域では、価格や条件の差が結果を左右します。流通が比較的活発な地域では、条件を整えれば動く可能性は残ります。