八幡市（京都府）の空き家率

八幡市の人口は、2026年の68,175人から2050年には48,950人（2026年比 −28.2%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

八幡市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

八幡市の空き家率は9.9%で、全国平均の13.8%より 3.9ポイント低くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると883位（高いほうから約83%の位置）で、低い順では177位にあたります。

京都府内では、19市区町村のうち空き家率が高い順で13位です。 京都府全体の空き家率は13.1%で、八幡市はこれより3.2ポイント低くなっています。 京都府で空き家率が最も高いのは宮津市（34.5%）、最も低いのは久御山町（7.0%）です。

低いほうから2割以内に入り、全国的には空き家の少ない地域です。京都府内では低いほうから3分の1に入ります。全国平均を3.9ポイント下回り、住宅が余っている地域とは言いにくい水準です。1割前後の空き家率は、住み替えや建て替えに伴う自然な空きの範囲に収まります。県内で最も高い宮津市（34.5%）とは24.6ポイント離れています。2050年の推計人口は2026年比−28.2%という減り方が見込まれています。

全国で最も空き家率が高い軽井沢町（70.4%）とは大きく離れた位置にあります。20.0%の住宅が傷んでいる地域では、状態のよさそのものが強みになります。3,400戸規模になると、空き家は個別の事情というより地域の傾向として現れます。賃貸用の空室が中心の地域では、新たに貸し出すときに既存の空室と競合します。周辺の募集状況を先に見ておくと見通しが立てやすくなります。空き家率がほぼ同じ大阪府熊取町（9.9%）は複数の区分が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。上下を繰り返してきた地域では、単年の数字より長い期間の傾向で見たほうが実態に近くなります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

募集中の空室が多い地域では、貸し出す場合に既存の物件と条件で比べられます。需給が大きく崩れていない地域では、価格の付け方次第で結果が変わります。行き先未定が3分の1を超える環境では、決め手は建物の状態になります。傷んだ住宅が多い状況では、修繕費を回収できるかどうかが判断の軸になります。人口減が見込まれる地域では、待つほど条件がよくなる場面は限られます。