養老町（岐阜県）の空き家率

養老町の人口は、2026年の25,476人から2050年には14,417人（2026年比 −43.4%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

養老町の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

養老町の空き家率は13.0%で、全国平均の13.8%より 0.8ポイント低くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると648位（高いほうから約61%の位置）で、低い順では412位にあたります。

岐阜県内では、31市区町村のうち空き家率が高い順で22位です。 岐阜県全体の空き家率は16.1%で、養老町はこれより3.1ポイント低くなっています。 岐阜県で空き家率が最も高いのは揖斐川町（27.2%）、最も低いのは海津市（10.0%）です。

低いほうから見れば約39%の位置で、平均をやや下回ります。岐阜県内では低いほうから3分の1に入ります。岐阜県全体より3.1ポイント低い水準です。全国平均との差はごくわずかで、実質的には同水準とみてよい範囲です。岐阜県全体の空き家率で見ると、全国では中の上あたりです。2050年の推計人口は2026年比−43.4%と、需要そのものが縮んでいく見通しです。

母数が小さい自治体なので、順位の上下だけで判断せず戸数もあわせて見てください。1,300戸という空き家の実数は、一つひとつの家の事情が見える規模です。市場に出ている空き家は16.2%にとどまり、売買・賃貸の実勢は統計から読み取りにくい地域です。行き先の決まっていない住宅が中心の地域では、売る・貸す・解体するのいずれを選ぶにしても、判断を先送りするほど選べる幅は狭まりやすくなります。空き家率がほぼ同じ大阪府富田林市（13.0%）は賃貸用の空室が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。上下を繰り返してきた地域では、単年の数字より長い期間の傾向で見たほうが実態に近くなります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

行き先未定の住宅が多い地域では、同じ状態の家が周囲にも並びます。動くかどうかは状態と価格の差で決まります。人口が大きく減る見通しの地域では、時間が経つほど条件は不利になりやすくなります。大半が行き先未定という地域では、建物の状態と価格以外に差をつける材料が乏しくなります。小さな自治体では、買い手・借り手の数そのものが限られます。売買・賃貸に出ている住宅がほとんどない地域では、まず動かせるかどうかを確かめるところからになります。