諏訪市（長野県）の空き家率

諏訪市の人口は、2026年の47,067人から2050年には36,871人（2026年比 −21.7%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

諏訪市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

諏訪市の空き家率は19.8%で、全国平均の13.8%より 6.0ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると218位（高いほうから約21%の位置）で、低い順では842位にあたります。

長野県内では、25市区町村のうち空き家率が高い順で9位です。 長野県全体の空き家率は20.1%で、諏訪市はこれより0.3ポイント低くなっています。 長野県で空き家率が最も高いのは軽井沢町（70.4%）、最も低いのは南箕輪村（9.4%）です。

高いほうから2割以内に位置し、全国的にも空き家が多い地域です。長野県内では9位で、上位半分に位置します。全国平均を6.0ポイント引き離しており、誤差の範囲では説明できない差です。長野県は、47都道府県のなかで空き家率の高いほうから6位です。19.8%では住宅は選ばれる側になり、条件の悪い物件は動きにくくなります。2050年の推計人口は2026年比−21.7%です。世帯数が減るぶんだけ、いま埋まっている住宅にも空きが出る余地が広がります。

全国で最も空き家率が高い軽井沢町（70.4%）とは大きく離れた位置にあります。20.5%の住宅が傷んでいる地域では、状態のよさそのものが強みになります。5,270戸の空き家は、市場での競合という意味でも無視できない量です。内訳が分散している地域では、空き家率の水準そのものより、自分の家がどの区分に入るかを見たほうが判断の材料になります。空き家率がほぼ同じ千葉県銚子市（19.8%）は「その他の空き家」が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

区分が分散している地域では、一般論よりも自分の家の状態に合わせた判断が要ります。この水準の地域では、条件面で譲れる範囲を先に決めておくと話が進みます。傷んだ住宅が多い状況では、修繕費を回収できるかどうかが判断の軸になります。行き先未定が4割を超える地域では、動かせる家から順に条件が決まっていきます。減少が前提の地域では、いつ動くかで結果が変わってきます。