小諸市（長野県）の空き家率

小諸市の人口は、2026年の40,978人から2050年には28,582人（2026年比 −30.3%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

小諸市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

小諸市の空き家率は24.3%で、全国平均の13.8%より 10.5ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると99位（高いほうから約9%の位置）で、低い順では961位にあたります。

長野県内では、25市区町村のうち空き家率が高い順で3位です。 長野県全体の空き家率は20.1%で、小諸市はこれより4.2ポイント高くなっています。 長野県で空き家率が最も高いのは軽井沢町（70.4%）、最も低いのは南箕輪村（9.4%）です。

小諸市の空き家率は、全国1,059市区町村のうち高いほうから1割以内に入ります。長野県の市区町村のなかでも指折りの高さです。全国平均を10.5ポイント引き離しており、住宅事情の違いは明確です。24.3%という水準は、住宅そのものが余っていることを前提に考える必要があります。住宅4戸に1戸が空き家という、かなり高い密度です。2050年の推計人口は2026年比−30.3%で、住宅の需要そのものが縮んでいきます。

傷んだ住宅が11.8%にとどまるぶん、手入れされた家との差はつきにくくなります。23,040戸の住宅を持つ自治体として、率と戸数のどちらで見るかで印象は変わります。5,590戸の空き家は、市場での競合という意味でも無視できない量です。内訳が分散している地域では、空き家率の水準そのものより、自分の家がどの区分に入るかを見たほうが判断の材料になります。空き家率がほぼ同じ山口県美祢市（24.2%）は「その他の空き家」が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。直近で水準が跳ねた地域では、次の調査までの5年の動きが読みにくくなります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

区分が分散している地域では、一般論よりも自分の家の状態に合わせた判断が要ります。住宅が大きく余っている地域では、複数の選択肢を同時に検討しておくほうが現実的です。傷みのある住宅が少ないぶん、状態のよさは当たり前とみなされやすくなります。人口が明確に減る地域では、決断が遅れるほど買い手・借り手の母数は細っていきます。中規模の自治体では、駅や中心部からの距離で条件が大きく変わります。