川崎市（神奈川県）の空き家率

川崎市の人口は、2026年の1,542,534人から2050年には1,605,531人（2026年比 +4.1%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

川崎市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

川崎市の空き家率は9.0%で、全国平均の13.8%より 4.8ポイント低くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると944位（高いほうから約89%の位置）で、低い順では116位にあたります。

神奈川県内では、27市区町村のうち空き家率が高い順で19位です。 神奈川県全体の空き家率は9.8%で、川崎市はこれより0.8ポイント低くなっています。 神奈川県で空き家率が最も高いのは湯河原町（34.1%）、最も低いのは伊勢原市（7.0%）です。

全国1,059市区町村のうち低いほうから1割以内という少なさです。神奈川県内では低いほうから3分の1に入ります。全国平均を4.8ポイント下回っており、空き家の少なさは全国的にも際立ちます。9.0%という空き家率は、住宅が足りている状態に近いといえます。住宅11戸のうち1戸が空き家という割合にあたります。人口は2050年に向けて増える見通し（2026年比+4.1%）で、住宅を必要とする世帯が減る地域とは前提が異なります。

全国有数の住宅数を抱える地域として、空き家の絶対量は小さな自治体と比べものになりません。75,100戸という空き家は全国でも上位の量で、需給の緩さがそのまま条件に響きます。72.4%が市場に出ており、空き家の多さがそのまま放置の多さを意味しない地域です。賃貸用の空室が中心の地域では、新たに貸し出すときに既存の空室と競合します。周辺の募集状況を先に見ておくと見通しが立てやすくなります。空き家率がほぼ同じ兵庫県福崎町（8.9%）は複数の区分が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

募集中の空室が多い地域では、貸し出す場合に既存の物件と条件で比べられます。人口が増える見通しであることは、貸す・売るのどちらにとっても有利に働きます。空き家率が低い地域なので、条件が整えば動きは早いほうです。全国有数の住宅数を抱える地域では、条件の近い物件がいくつも並びます。流通の活発な地域では、同じような物件が並ぶぶん、条件の差が結果に直結します。