青梅市（東京都）の空き家率

青梅市の人口は、2026年の128,569人から2050年には100,202人（2026年比 −22.1%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

青梅市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

青梅市の空き家率は11.7%で、全国平均の13.8%より 2.1ポイント低くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると758位（高いほうから約72%の位置）で、低い順では302位にあたります。

東京都内では、51市区町村のうち空き家率が高い順で16位です。 東京都全体の空き家率は10.9%で、青梅市はこれより0.8ポイント高くなっています。 東京都で空き家率が最も高いのは豊島区（13.9%）、最も低いのは日の出町（6.9%）です。

下位3分の1にあたり、空き家率としては低めです。東京都内では上位3分の1に入ります。東京都は47都道府県のなかで空き家率が最も低いグループに属します。東京都のなかで最も空き家率が高い豊島区（13.9%）との差は2.2ポイントで、県内の上位とほぼ肩を並べます。平均より2.1ポイント低い位置で、全国の標準よりは落ち着いています。2050年の推計人口は2026年比−22.1%です。世帯数が減るぶんだけ、いま埋まっている住宅にも空きが出る余地が広がります。

都市部の住宅ストックでは、集合住宅の空室が率を押し上げる要因になりやすくなります。全国で最も空き家率が高い軽井沢町（70.4%）とは大きく離れた位置にあります。傷みのある住宅が一定数あるため、状態を保っているかどうかが比較の分かれ目になります。賃貸用の空室が中心の地域では、新たに貸し出すときに既存の空室と競合します。周辺の募集状況を先に見ておくと見通しが立てやすくなります。空き家率がほぼ同じ神奈川県平塚市（11.7%）も賃貸用の空室が中心で、率だけでなく内訳の形も似ています。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

募集中の空室が多い地域では、貸し出す場合に既存の物件と条件で比べられます。都市部では、空き家であっても立地次第で需要は残ります。行き先未定が3分の1を超える環境では、決め手は建物の状態になります。一定数は傷んだ住宅があるため、点検して状態を示せると有利です。全国平均をやや下回る地域では、周辺の相場を見ながら条件を決めることになります。