熱海市（静岡県）の空き家率

熱海市の人口は、2026年の32,757人から2050年には20,578人（2026年比 −37.2%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

熱海市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

熱海市の空き家率は53.4%で、全国平均の13.8%より 39.6ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると3位（高いほうから約0%の位置）で、低い順では1057位にあたります。

静岡県内では、29市区町村のうち空き家率が高い順で1位です。 静岡県全体の空き家率は16.7%で、熱海市はこれより36.7ポイント高くなっています。 静岡県で空き家率が最も高いのは熱海市（53.4%）、最も低いのは藤枝市（9.9%）です。

熱海市の空き家率は、全国1,059市区町村のうち高いほうから1割以内に入ります。静岡県のなかでは最も空き家率が高い自治体です。全国平均を39.6ポイント引き離しており、住宅事情の違いは明確です。53.4%という水準は、住宅そのものが余っていることを前提に考える必要があります。53.4%は、住宅の半分以上が空き家として数えられる、全国でも例外的な水準です。2050年の推計人口は2026年比−37.2%で、住宅の需要は明確に細っていきます。

建物の傷みが少ない地域なので、状態のよい家は比較的評価されやすいといえます。21,080戸という空き家は全国でも上位の量で、需給の緩さがそのまま条件に響きます。流通している住宅は25.3%にとどまり、動いていない住宅が多数を占めます。二次的住宅の比重が高い地域では、人口の見通しと空き家率の関係は他の地域ほど直結しません。別荘地としての需要が続くかどうかが住宅の行き先を左右します。空き家率がほぼ同じ山梨県北杜市（46.1%）も別荘等の二次的住宅が中心で、率だけでなく内訳の形も似ています。一貫して上がってきた地域では、この流れが止まる材料があるかどうかが見どころです。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

別荘等が多い地域では、通年利用を前提にした買い手だけでなく、保養目的の需要も視野に入ります。行き先未定の住宅が少ない地域では、売る・貸すの判断そのものは比較的つけやすいといえます。建物の傷みが少ない地域なので、現状のまま貸す・売る選択も取りやすいといえます。住宅が大きく余っている地域では、複数の選択肢を同時に検討しておくほうが現実的です。これだけの減少が前提なら、早めに方針を固めたほうが選択肢は広く残ります。