上越市（新潟県）の空き家率

上越市の人口は、2026年の177,922人から2050年には127,657人（2026年比 −28.3%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

上越市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

上越市の空き家率は13.4%で、全国平均の13.8%より 0.4ポイント低くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると614位（高いほうから約58%の位置）で、低い順では446位にあたります。

新潟県内では、20市区町村のうち空き家率が高い順で10位です。 新潟県全体の空き家率は15.3%で、上越市はこれより1.9ポイント低くなっています。 新潟県で空き家率が最も高いのは佐渡市（28.0%）、最も低いのは南魚沼市（8.7%）です。

低いほうから見れば約42%の位置で、平均をやや下回ります。新潟県内の順位は下位半分にあたり、目立つ水準ではありません。新潟県全体をやや下回ります。全国平均との差はごくわずかで、実質的には同水準とみてよい範囲です。新潟県全体では、全国の中位から下位寄りに位置します。2050年の推計人口は2026年比−28.3%という減り方が見込まれています。

6,210戸という滞留量は、需要側の数と比べても明らかに大きい部類です。都市部の住宅ストックでは、集合住宅の空室が率を押し上げる要因になりやすくなります。11,070戸の空き家がある地域では、売り出しても比較対象が多く並びます。使い道が決まらない住宅が半分前後ある地域では、早めに方針を決めた家から順に買い手・借り手が付いていく形になりがちです。空き家率がほぼ同じ宮城県涌谷町（13.4%）は「その他の空き家」が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

使い道が決まらない住宅が多い地域では、先に方針を決めた家ほど選択肢が残ります。都市部では、空き家であっても立地次第で需要は残ります。人口減が見込まれる地域では、待つほど条件がよくなる場面は限られます。市場に出ている住宅が半分に満たない地域では、動かせる家とそうでない家の差が出ます。過半が行き先未定の地域では、同じ悩みを抱えた家が周囲にも多くあります。