碧南市（愛知県）の空き家率

碧南市の人口は、2026年の72,045人から2050年には64,060人（2026年比 −11.1%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

碧南市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

碧南市の空き家率は9.8%で、全国平均の13.8%より 4.0ポイント低くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると893位（高いほうから約84%の位置）で、低い順では167位にあたります。

愛知県内では、50市区町村のうち空き家率が高い順で31位です。 愛知県全体の空き家率は11.8%で、碧南市はこれより2.0ポイント低くなっています。 愛知県で空き家率が最も高いのは南知多町（22.7%）、最も低いのは東郷町（6.2%）です。

低いほうから2割以内に入り、全国的には空き家の少ない地域です。愛知県内の順位は下位半分にあたり、目立つ水準ではありません。全国平均を4.0ポイント下回り、住宅が余っている地域とは言いにくい水準です。愛知県は47都道府県のなかで空き家率が最も低いグループに属します。1割前後の空き家率は、住み替えや建て替えに伴う自然な空きの範囲に収まります。2050年の推計人口は2026年比−11.1%と、減り方は全国的に見れば緩やかです。

全国で最も空き家率が高い軽井沢町（70.4%）とは大きく離れた位置にあります。傷みのある住宅が一定数あるため、状態を保っているかどうかが比較の分かれ目になります。3,020戸規模になると、空き家は個別の事情というより地域の傾向として現れます。使い道が決まらない住宅が半分前後ある地域では、早めに方針を決めた家から順に買い手・借り手が付いていく形になりがちです。空き家率がほぼ同じ宮城県七ヶ浜町（9.8%）は別荘等の二次的住宅が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

使い道が決まらない住宅が多い地域では、先に方針を決めた家ほど選択肢が残ります。需給が大きく崩れていない地域では、価格の付け方次第で結果が変わります。人口の減り方が限定的なら、需要が急に消えるわけではありません。一定数は傷んだ住宅があるため、点検して状態を示せると有利です。過半が行き先未定の地域では、同じ悩みを抱えた家が周囲にも多くあります。