名古屋市南区（愛知県）の空き家率

名古屋市南区の人口は、2026年の131,380人から2050年には107,390人（2026年比 −18.3%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

名古屋市南区の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

名古屋市南区の空き家率は14.8%で、名古屋市全体の13.2%より 1.6ポイント高くなっています。 名古屋市の16区のなかでは、空き家率が高い順で4位です。 名古屋市で空き家率が最も高いのは名古屋市中区（17.6%）、最も低いのは名古屋市緑区（7.9%）です。

全国の政令指定都市にある175の行政区を空き家率が高い順に並べると39位（高いほうから約22%の位置）で、低い順では137位にあたります。 全国平均の13.8%とは1.0ポイント、愛知県全体の11.8%とは3.0ポイントの差です。 空き家率には賃貸用の空室も含まれるため、集合住宅が多い区ほど高く出やすい点に注意してください。

上位3分の1に入る水準で、平均より明確に高い部類です。市内の区のなかでは上位3分の1です。愛知県は47都道府県のなかで空き家率が最も低いグループに属します。愛知県全体より3.0ポイント高くなっています。愛知県内で最も高い南知多町（22.7%）とは7.9ポイントの差があります。2050年の推計人口は2026年比−18.3%です。世帯数が減るぶんだけ、いま埋まっている住宅にも空きが出る余地が広がります。

25.5%が傷んでいる状況では、建物より土地として見られる場面が増えます。都市部の住宅ストックでは、集合住宅の空室が率を押し上げる要因になりやすくなります。10,410戸の空き家がある地域では、売り出しても比較対象が多く並びます。賃貸用の空室が中心の地域では、新たに貸し出すときに既存の空室と競合します。周辺の募集状況を先に見ておくと見通しが立てやすくなります。空き家率がほぼ同じ大阪府大阪市東成区（14.8%）も賃貸用の空室が中心で、率だけでなく内訳の形も似ています。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

募集中の空室が多い地域では、貸し出す場合に既存の物件と条件で比べられます。傷んだ住宅の比重が高い地域では、解体して土地として扱う選択肢も並べて考える場面が増えます。都市部では、空き家であっても立地次第で需要は残ります。市場に出ている住宅が多数を占める地域では、価格や賃料の相場も比較的つかみやすくなります。行き先未定が3分の1を超える環境では、決め手は建物の状態になります。