総社市（岡山県）の空き家率

総社市の人口は、2026年の69,642人から2050年には61,585人（2026年比 −11.6%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

総社市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

総社市の空き家率は12.3%で、全国平均の13.8%より 1.5ポイント低くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると708位（高いほうから約67%の位置）で、低い順では352位にあたります。

岡山県内では、15市区町村のうち空き家率が高い順で15位です。 岡山県全体の空き家率は16.5%で、総社市はこれより4.2ポイント低くなっています。 岡山県で空き家率が最も高いのは高梁市（34.4%）、最も低いのは総社市（12.3%）です。

下位3分の1にあたり、空き家率としては低めです。岡山県の15市区町村のなかでは、最も低い自治体です。岡山県全体（16.5%）と比べても4.2ポイント低く、同じ都道府県のなかでは低い側の代表格です。平均より1.5ポイント低い位置で、全国の標準よりは落ち着いています。全国平均をやや下回る水準で、極端な余剰ではありません。2050年の推計人口は2026年比−11.6%と、減り方は全国的に見れば緩やかです。

全国で最も空き家率が高い軽井沢町（70.4%）とは大きく離れた位置にあります。21.8%の住宅が傷んでいる地域では、状態のよさそのものが強みになります。住宅が30,990戸ある地域では、率が同じでも空き家の実数は大きく違ってきます。使い道が決まらない住宅が半分前後ある地域では、早めに方針を決めた家から順に買い手・借り手が付いていく形になりがちです。空き家率がほぼ同じ東京都瑞穂町（12.3%）は賃貸用の空室が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。上下を繰り返してきた地域では、単年の数字より長い期間の傾向で見たほうが実態に近くなります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

使い道が決まらない住宅が多い地域では、先に方針を決めた家ほど選択肢が残ります。人口の減り方が限定的なら、需要が急に消えるわけではありません。傷んだ住宅が多い状況では、修繕費を回収できるかどうかが判断の軸になります。全国平均をやや下回る地域では、周辺の相場を見ながら条件を決めることになります。過半が行き先未定の地域では、同じ悩みを抱えた家が周囲にも多くあります。