佐伯市（大分県）の空き家率

佐伯市の人口は、2026年の63,121人から2050年には35,779人（2026年比 −43.3%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

佐伯市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

佐伯市の空き家率は21.6%で、全国平均の13.8%より 7.8ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると151位（高いほうから約14%の位置）で、低い順では909位にあたります。

大分県内では、15市区町村のうち空き家率が高い順で9位です。 大分県全体の空き家率は19.1%で、佐伯市はこれより2.5ポイント高くなっています。 大分県で空き家率が最も高いのは竹田市（30.4%）、最も低いのは大分市（13.4%）です。

高いほうから2割以内に位置し、全国的にも空き家が多い地域です。大分県内の順位は下位半分にあたり、目立つ水準ではありません。全国平均を7.8ポイント引き離しており、住宅事情の違いは明確です。21.6%では住宅は選ばれる側になり、条件の悪い物件は動きにくくなります。住宅5戸に1戸に近い割合で空き家が存在します。2050年の推計人口は2026年比−43.3%と、需要そのものが縮んでいく見通しです。

5,310戸という滞留量は、需要側の数と比べても明らかに大きい部類です。流通している住宅は28.3%にとどまり、動いていない住宅が多数を占めます。7,700戸の空き家は、市場での競合という意味でも無視できない量です。行き先の決まっていない住宅が中心の地域では、売る・貸す・解体するのいずれを選ぶにしても、判断を先送りするほど選べる幅は狭まりやすくなります。空き家率がほぼ同じ兵庫県香美町（21.6%）も「その他の空き家」が中心で、率だけでなく内訳の形も似ています。直近で水準が跳ねた地域では、次の調査までの5年の動きが読みにくくなります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

行き先未定の住宅が多い地域では、同じ状態の家が周囲にも並びます。動くかどうかは状態と価格の差で決まります。人口が大きく減る見通しの地域では、時間が経つほど条件は不利になりやすくなります。行き先未定がほかの区分を大きく上回る環境では、買い手・借り手の側に強い選択権があります。この水準の地域では、条件面で譲れる範囲を先に決めておくと話が進みます。流通が細い地域では、査定や募集の反応を見ながら条件を決めることになります。