空き家の3,000万円特別控除｜使える条件・いつまで（令和9年12月31日）・耐震か取壊し・必要書類・使えない例
相続した空き家（被相続人居住用家屋）を平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できます（国税庁 No.3306）。使える家かどうかは、昭和56年5月31日以前の建築・区分所有建物登記でない・相続の開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいない、の3点でまず決まります。売る期限は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、売却代金は1億円以下です。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上なら、控除は2,000万円までです。
| 確かめること | 原文に書かれていること | 根拠 |
|---|---|---|
| 控除額 | 譲渡所得の金額から最高3,000万円。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上なら2,000万円まで | 国税庁 No.3306 概要 |
| 特例の期限 | 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ること | 国税庁 No.3306 概要 |
| 売る期限 | 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで | 国税庁 No.3306 要件(3) |
| 売却代金 | 1億円以下。分けて売った部分や他の相続人が売った部分も含めて判定する | 国税庁 No.3306 要件(4) |
| 家屋 | 昭和56年5月31日以前に建築、区分所有建物登記でない、相続の開始の直前に被相続人以外に居住をしていた人がいない | 国税庁 No.3306 (1) |
| 売り方 | 譲渡の時に耐震基準を満たす／全部を取り壊してから敷地を売る／売った後、翌年2月15日までに耐震基準を満たすか全部を取り壊す（令和6年1月1日以後の譲渡） | 国税庁 No.3306 要件(2) |
| 手続き | 確定申告。市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」などを添える | 国税庁 No.3306 手続き |
出典：国税庁タックスアンサー No.3306（令和8年4月1日現在法令等・2026年10月2日取得）。個別の事情で結論が変わることがあるため、実際の申告は税務署・税理士にご確認ください。
「空き家の3,000万円特別控除」とは
相続した実家を売って利益が出ると、その譲渡所得に所得税と住民税がかかります。この特例は、一定の要件に当てはまるとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円を引けるものです。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます（国税庁 No.3306）。根拠は租税特別措置法35条3項です。
なお、自分が住んでいたマイホームを売ったときの「3,000万円の特別控除」（同条1項・国税庁 No.3302）とは別の制度です。空き家の特例は、被相続人が住んでいた家屋とその敷地等を、相続または遺贈で取得した相続人が売る場合の特例です。
期限は2つあります
1つ目は、特例そのものの期限で、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ることです。2つ目は、個々の相続ごとの期限で、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです（措置法35条3項）。2つの期限の両方に収まる時期に売る必要があります。
適用できる条件
空き家の3,000万円特別控除を適用するには、以下の条件をすべて満たす必要があります（国税庁タックスアンサー No.3306・令和8年4月1日現在法令等）。
家屋に関する条件
特例の対象になる「被相続人居住用家屋」は、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものです（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります）。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（旧耐震基準の建物）
- 区分所有建物登記がされている建物（マンション等）でないこと
- 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
建築時期の条件は耐震改修では埋められない
「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」は、国税庁が示す被相続人居住用家屋の要件の一つで、これを満たさない建物は耐震改修をしてもこの特例の対象になりません。耐震改修は、この条件を満たしたうえで「売る家屋が一定の耐震基準を満たす」ことを求める別の要件に対応するためのものです。
敷地等は、相続の開始の直前に被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利です。母屋と離れなど用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地は、土地の面積に、建築物の床面積の合計のうち母屋（被相続人居住用家屋）の床面積が占める割合を乗じた面積に係る部分に限られます。
売る人・使い方に関する条件
- 売った人が、相続または遺贈（死因贈与を含みます）により、被相続人居住用家屋と敷地等を取得した相続人（包括受遺者を含みます）であること
- 相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがないこと（売り方によって、家屋と敷地のどちらに求められるかが違います。次の節の表を参照）
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。生計を一にする親族、家屋を売った後その家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます
- 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと
- 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または敷地等について、この特例の適用を受けていないこと
売る時期と売却代金に関する条件
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
1億円の判定は、分けて売った分も他の相続人の売却分も含める
被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別に分けて売った場合や、他の相続人が売った場合の判定は、その部分も含めた売却代金で行います。期間は、相続の時から、この特例を受ける売却をした日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。特例を受けたあとに、残りの部分を自分や他の相続人が売って合計が1億円を超えたときは、その売却の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要になります（国税庁 No.3306）。特例を受ける相続人は、他の相続人に対して、売った旨や売った日などを通知しなければなりません（措置法35条8項）。
「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」とは
例えば2024年5月1日に相続が開始した場合、3年を経過する日は2027年5月1日です。この日が属する年は2027年なので、2027年12月31日が売る期限です。「相続から3年以内」ではなく、その年の年末が期限になります。この例では、特例そのものの期限（令和9年＝2027年12月31日）とも同じ日です。2025年以降に相続が開始した場合、売る期限の年は2028年以降になりますが、特例そのものの期限は令和9年12月31日なので、その日までに売る必要があります。
売り方は3通り：耐震・取壊し・売った後に直す
特例が認める売り方は次の3つです（国税庁 No.3306 要件(2)）。「そのまま売る」「壊してから売る」「売ってから買主が直すか壊す」の3つで、条件と添える書類が違います。
| 売り方 | 原文に書かれた条件 | 耐震・取壊しの書類 |
|---|---|---|
| 家屋を売る（家屋とともに敷地等も売る） | 家屋・敷地等とも相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供していない。家屋は譲渡の時に一定の耐震基準を満たす | 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（譲渡の日前2年以内に調査が終了または評価されたもの） |
| 家屋の全部を取り壊してから敷地等を売る | 家屋は相続の時から取壊し等の時まで、敷地等は相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供していない。敷地等は取壊し等の時から譲渡の時まで建物・構築物の敷地の用に供していない | 耐震基準適合証明書等は、提出書類に挙がっていません。確認書で、取壊し等のあと敷地が建物・構築物の敷地の用に供されていないことなどを確認します（国税庁 No.3306 提出書類(2)） |
| 売った後に耐震または取壊し（令和6年1月1日以後の譲渡） | 相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供していない。譲渡の時から翌年2月15日までに、一定の耐震基準を満たすか、家屋の全部の取壊し等を行う | 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（工事完了の日から確定申告書提出の日までに調査終了または評価されたもの）、または全部の取壊し等をした旨を証する登記事項証明書等 |
出典：国税庁タックスアンサー No.3306（令和8年4月1日現在法令等・2026年10月2日取得）。
「売った後に直す・壊す」は、買主の協力が前提になる
国土交通省は、令和6年1月1日以降の譲渡で売った後に取壊しや耐震改修をする場合、買主の協力が不可欠だと説明しています。買主の協力が得られず特例を受けられないトラブルを防ぐ観点から、市区町村が確認書を出すときは、この特例に関する特約等を確認事項にしています。また、売った後に耐震基準に適合させる場合は、売った時から翌年2月15日までの間に耐震改修工事を実施することが必須で、工事をせずに耐震基準適合証明書だけが取れても、この売り方の要件は満たさないとされています。
壊す費用や耐震工事の費用がかかるため、現状のまま買い取ってもらえるかを先に確かめたいという方もいます。買取専門のラクウルは、公式サイトのよくある質問で、築年数について「完全に不問です」と説明しています（2026年10月2日に確認）。ただし、現状のまま売って控除を使えるのは、上の3通りのどれかに当てはまるときだけです。売った後に買主が取り壊すのか、耐震工事をするのか、その時期は翌年2月15日までに収まるのか、契約書にどう書くのかを、契約の前に確かめてください。ラクウルについては空き家買取ラクウルとはにまとめています。
令和6年1月1日からの変更と、老人ホームに入っていた場合
国土交通省によると、令和5年度の税制改正で、特例の適用期間が令和9年12月31日までに延長され、売った後に耐震改修または取壊しを行う場合も対象に加わりました。この拡充は令和6年1月1日以降の譲渡が対象です。
改正前後の比較
- 令和5年12月31日以前の譲渡：家屋を耐震基準に適合する状態で売る場合と、家屋を取り壊してから敷地を売る場合が対象でした。売った後に取り壊しても、対象にはなりません。
- 令和6年1月1日以後の譲渡：上の2つに加えて、売った時から翌年2月15日までに、家屋が一定の耐震基準を満たすこととなるか、家屋の全部の取壊し等が行われた場合も対象になりました。
相続人が3人以上のときの控除額
令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋と敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除は2,000万円までです。相続人の数の確認には、原則として家屋と敷地の登記事項証明書を出します。相続登記が済んでいない場合や換価分割をした場合などは、遺産分割協議書等が必要です（国土交通省）。
被相続人が老人ホーム等に入所していた場合
相続の開始の直前に被相続人が住んでいなかった家屋でも、次の要件を満たせば、住まなくなる直前まで住んでいた家屋は被相続人居住用家屋になります（国税庁 No.3307）。
- 要介護認定もしくは要支援認定、または障害支援区分の認定を受けていた被相続人が、老人ホーム等（認知症対応型の共同生活住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設など）に入居または入所していたこと
- 住まなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続きその家屋が被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと
- その期間に、家屋が事業の用、貸付けの用、被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと
- 老人ホーム等に入所した時から相続の開始の直前までの間、被相続人が主として居住の用に供していたと認められる家屋が、その老人ホーム等であること
国土交通省は、老人ホーム等ではなく、介護のために親族の家や一般の賃貸住宅に転居して亡くなった場合は、この特例を受けることはできないとしています。家屋を一時滞在で使っていたり、家財道具等の保管場所として使っていたりした場合は「一定使用」にあたるとしています。
確定申告での申請方法と必要書類
この特例を受けるには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です（国税庁 No.3306）。申告先は所轄税務署で、確定申告の期間は原則として売った年の翌年2月16日から3月15日までです（国税庁 No.2020）。
確定申告の手順
- 譲渡所得の計算
売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除額。長期譲渡所得の場合は、この式で課税長期譲渡所得金額を出します（国税庁 No.3208）。
- 被相続人居住用家屋等確認書を取る
売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けます。申告書に添付するので、申告期間に間に合うよう早めに申請します。
- 必要書類をそろえる
下記の書類を、確定申告書に添えて提出します。
- 税務署へ提出
売った年の翌年に、所轄税務署へ提出します。確定申告書等作成コーナーで申告書を作る方法もあります。
主な必要書類（国税庁 No.3306 の提出書類）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
- 売った資産の登記事項証明書等で、①売った人が被相続人から相続または遺贈で取得したこと、②昭和56年5月31日以前に建築されたこと、③区分所有建物登記がされている建物でないこと、を明らかにするもの
- 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
- 売買契約書の写しなどで、売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
- 売り方に応じた耐震・取壊しの書類（前の節の表のとおり）
土地・建物の登記事項証明書は、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどで、添付を省略できます（国税庁 No.3306）。
「被相続人居住用家屋等確認書」の取得
市区町村は、被相続人が相続の開始の直前に家屋に住んでいたこと、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと、相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供されていなかったことなどを確認して、確認書を交付します。国土交通省は、住民票の記載から確認できない場合でも、代替書類・補完書類や申請者へのヒアリング等で要件を満たすと確認できれば、交付される場合があるとしています。申請先ごとの必要書類と交付までの日数は被相続人居住用家屋等確認書の取り方にまとめています。
適用できないケース
以下の場合は、国税庁の要件に当てはまらず、空き家の3,000万円特別控除を適用できません。
- 相続または遺贈で取得した相続人ではない人が売った場合
- 昭和56年6月1日以降に建築された建物：被相続人居住用家屋の要件を満たさないため、耐震改修をしても適用できません
- 区分所有建物登記がされている建物（マンション）
- 相続の開始の直前に、被相続人以外に居住をしていた人がいた場合
- 相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供したことがある場合：相続後に賃貸に出した、自分が住んだ、など
- 売却代金が1億円を超える場合：分けて売った分や他の相続人が売った分も含めて判定します
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日より後に売った場合
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売った場合：生計を一にする親族、売った後その家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人も含まれます
- 売った後の耐震改修・取壊しが、翌年2月15日までに行われなかった場合：令和6年1月1日以後の譲渡で、売った後に直す・壊す売り方を選んだときの条件です
- 同じ家屋・敷地等で、取得費の特例や収用等の特別控除など他の特例を受けている場合
- 同一の被相続人から取得した家屋・敷地等で、すでにこの特例を受けている場合
「取得費加算の特例」との選択関係
相続税を納めた場合に使える「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（措置法39条・取得費加算の特例）は、この空き家の3,000万円特別控除と同じ家屋・敷地等について併用できません。措置法35条3項は、39条の規定の適用を受けるものを対象から除いています。どちらを使うかは、金額によって変わるため、両方の特例で試算してから選んでください。詳しい計算方法は相続した不動産を売却した年の確定申告で解説しています。
計算例：売却価格4,000万円の場合の節税額
具体的な計算例で節税効果を確認します。下の金額は、計算の流れを見るために置いた仮定の数字で、あなたの家の金額ではありません。
前提条件（仮定）
- 売却価格：4,000万円
- 取得費：200万円（取得費が分からないときに売った金額の5%を取得費とできる概算取得費。国税庁 No.3258）
- 譲渡費用（仲介手数料等）：130万円
- 所有期間：5年超（長期譲渡所得）
- 相続人：1名（控除は最高3,000万円）
特別控除なしの場合
- 譲渡所得：4,000万円 − 200万円 − 130万円 = 3,670万円
- 税額：3,670万円 × 20.315% = 約746万円
空き家の3,000万円特別控除を適用した場合
- 譲渡所得：3,670万円 − 3,000万円 = 670万円
- 税額：670万円 × 20.315% = 約136万円
- 節税額：約609万円
20.315%は、長期譲渡所得の税率15%（住民税5%）に、復興特別所得税（基準所得税額に2.1%）を加えた率です（国税庁 No.3208）。この仮定の例では約609万円の差になります。取得費の証明書類がある場合や、相続税の取得費加算特例と比べる場合は、税額が変わります。具体的な試算は税理士にご相談ください。
ご自身の売却価格・取得費に置き換えて計算するときは、譲渡所得税の計算ツールが使えます。