八代市の人口の増減率（2026年 → 2050年推計）
−26.8%
2026年 118,746人 → 2050年 86,864人（−31,882人）
熊本県八代市の最新の人口は、2026年1月1日の住民基本台帳で118,746人、世帯数は58,299世帯、外国人住民は4,408人です。 令和7年国勢調査では115,362人で、2020年比−6.3%です。 国立社会保障・人口問題研究所の令和5年推計では、2050年に86,864人となり、 2026年と比べて−26.8%（−31,882人）と見込まれています。
3割前後の減少という水準です。2050年の人口は86,864人という規模です。118,746人という規模では、総数の変化より年齢構成の変化のほうが先に現れます。2万人を超える減少で、都市機能の規模そのものが見直しの対象になります。2040年までの減少幅は全体の6割弱で、後半にかけて減り方が増します。
2026年の値は住民基本台帳人口、2040年・2050年の値は2020年国勢調査を出発点にした将来推計人口で、 作成方法が異なります。増減率は上記の公表値どうしを機械的に比べたものです。
八代市の人口は、令和7年国勢調査（2025年10月1日現在）で115,362人でした。2020年の123,067人（2025年の区域にそろえた組替値）から−7,705人（−6.3%）の減少でした。
社人研（国立社会保障・人口問題研究所）の令和5年推計では2025年は117,245人で、実際の人口はこれより1,883人（1.6%）少なくなりました。
住民基本台帳の人口は住民票をもとに数えますが、国勢調査は2025年10月1日に実際に住んでいる人を数えるため、2026年の住民基本台帳人口とは数え方も時点も異なります。
八代市の人口は、国勢調査で1995年の143,712人が最も多く、 直近の2025年は115,362人でした。 2050年の推計値86,864人は、1995年と比べて−39.6%にあたります。
人口のピークは1995年で、以降の国勢調査では一貫して減り続け、直近はピークより19.7%低い水準です。直近の国勢調査（2020年→2025年）では6.3%減りました。
| 年 | 人口 | 区分 | 前の時点からの増減率 |
|---|---|---|---|
| 1995年 | 143,712人 | 国勢調査 | — |
| 2000年 | 140,655人 | 国勢調査 | −2.1% |
| 2005年 | 136,886人 | 国勢調査 | −2.7% |
| 2010年 | 132,266人 | 国勢調査 | −3.4% |
| 2015年 | 127,472人 | 国勢調査 | −3.6% |
| 2020年 | 123,067人 | 国勢調査 | −3.5% |
| 2025年 | 115,362人 | 国勢調査 | −6.3% |
| 2040年 | 98,891人 | 将来推計 | −14.3% |
| 2050年 | 86,864人 | 将来推計 | −12.2% |
国勢調査は5年ごとの全数調査です。令和5年推計は2020年国勢調査を出発点にしているため、 2020年の実績値と推計値は連続しています。2025年は令和7年国勢調査の実績値で、2040年への増減率は実績と推計をまたぐ値です。2026年の住民基本台帳人口は作成方法が異なるため、 グラフでは線ではつながず単独の点として示しています。 市町村合併があった自治体は、合併前の年の数値が現在の区域と一致しない場合があります。
八代市の死亡数は、2023年で2,003人でした。 2024年の住民基本台帳人口120,023人に対して、1,000人あたり16.7人にあたります。 2018年の1,779人と比べると+12.6%です。 死亡はそのまま相続の発生につながるため、八代市ではおおむねこの規模の相続が毎年起きている計算になります。
| 年 | 死亡数 |
|---|---|
| 2018年 | 1,779人 |
| 2019年 | 1,830人 |
| 2020年 | 1,721人 |
| 2021年 | 1,714人 |
| 2022年 | 2,016人 |
| 2023年 | 2,003人 |
直近2023年の死亡数は2,003人、人口1,000人あたりでは16.7人で、全国的には高めの水準です。相続の発生件数が多い規模です。2018年と比べると死亡数は12.6%増えています。死亡数が増えた分、相続の発生も増えた計算になります。3割前後の減少が見込まれる地域では、相続のたびに使われない家が増える可能性があります。
死亡数は人口動態の公表値です。相続の件数そのものではありませんが、相続が発生する規模の目安になります。 2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内の登記申請が必要です。 手続きをしないまま次の相続が重なると、相続人が増えて話し合いが難しくなります。
八代市の65歳以上は、2026年1月1日の住民基本台帳で42,057人、人口に占める割合は35.4%です。全国（掲載市区町村の合計）の29.0%より6.4ポイント高く、75歳以上は20.5%（24,394人）です。
| 2026年1月1日 | 人数 | 割合 | 全国の割合 |
|---|---|---|---|
| 0〜14歳 | 13,101人 | 11.0% | 11.0% |
| 15〜64歳 | 63,588人 | 53.5% | 60.0% |
| 65歳以上 | 42,057人 | 35.4% | 29.0% |
| うち75歳以上 | 24,394人 | 20.5% | 17.0% |
割合は年齢階級別人口の総数を分母にしています。国勢調査にもとづく高齢化率（2025年）とは、調査の時点と、年齢不詳を除くかどうかが違うため、同じ線では比べません。
出典：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（令和8年1月1日現在）」「【総計】令和8年住民基本台帳年齢階級別人口（市区町村別）」（000892953.xlsx）、2026年10月6日取得。
八代市の世帯数は、2026年1月1日の住民基本台帳で58,299世帯です。人口118,746人を世帯数で割ると、1世帯あたり2.04人です。全国（掲載市区町村の合計）は1世帯あたり2.00人で、八代市はそれより0.03人多い水準です。
| 2026年1月1日 | 八代市 | 全国（掲載市区町村の合計） |
|---|---|---|
| 人口 | 118,746人 | 123,316,402人 |
| 世帯数 | 58,299世帯 | 61,531,622世帯 |
| 1世帯あたり人口 | 2.04人 | 2.00人 |
出典：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（令和8年1月1日現在）」「【総計】令和8年住民基本台帳人口・世帯数、令和7年人口動態（市区町村別）」（000892952.xlsx）、2026年10月6日取得。
八代市の人口密度は、1km²あたり174人です。2026年1月1日の住民基本台帳の人口118,746人を、面積681.3km²（令和8年7月1日時点）で割った値です。全国（掲載市区町村の合計）は1km²あたり333人で、八代市は全国の約52%です。熊本県内の45市区町村のうち、人口密度が高いほうから16番目です。
| 2026年1月1日（面積は令和8年7月1日） | 八代市 | 全国（掲載市区町村の合計） |
|---|---|---|
| 人口 | 118,746人 | 123,316,402人 |
| 面積 | 681.3km² | 369,981km² |
| 人口密度（1km²あたり） | 174人 | 333人 |
出典：国土地理院「全国都道府県市区町村別面積調」（令和8年7月1日時点）。人口は総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（令和8年1月1日現在）」です。人口の時点と面積の時点は半年ずれています。
八代市で人数がいちばん多い5歳階級は75〜79歳の9,324人で、人口の7.9%を占めます（全国は6.9%）。いちばん少ないのは95〜99歳の941人（0.8%）です。2026年1月1日の住民基本台帳をもとにした数字です。
| 2026年1月1日 | 人数 | 割合 | 全国の割合 |
|---|---|---|---|
| 0〜4歳 | 3,445人 | 2.9% | 3.0% |
| 5〜9歳 | 4,487人 | 3.8% | 3.8% |
| 10〜14歳 | 5,169人 | 4.4% | 4.2% |
| 15〜19歳 | 5,291人 | 4.5% | 4.5% |
| 20〜24歳 | 5,354人 | 4.5% | 5.1% |
| 25〜29歳 | 5,393人 | 4.5% | 5.4% |
| 30〜34歳 | 5,298人 | 4.5% | 5.3% |
| 35〜39歳 | 5,748人 | 4.8% | 5.5% |
| 40〜44歳 | 6,537人 | 5.5% | 6.1% |
| 45〜49歳 | 6,989人 | 5.9% | 6.8% |
| 50〜54歳 | 7,719人 | 6.5% | 8.0% |
| 55〜59歳 | 7,410人 | 6.2% | 7.0% |
| 60〜64歳 | 7,849人 | 6.6% | 6.3% |
| 65〜69歳 | 8,388人 | 7.1% | 5.8% |
| 70〜74歳 | 9,275人 | 7.8% | 6.2% |
| 75〜79歳 | 9,324人 | 7.9% | 6.9% |
| 80〜84歳 | 6,288人 | 5.3% | 4.7% |
| 85〜89歳 | 4,895人 | 4.1% | 3.2% |
| 90〜94歳 | 2,823人 | 2.4% | 1.7% |
| 95〜99歳 | 941人 | 0.8% | 0.5% |
| 100歳以上 | 123人 | 0.1% | 0.1% |
割合は5歳階級の人数の合計を分母にしています。
出典：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（令和8年1月1日現在）」「【総計】令和8年住民基本台帳年齢階級別人口（市区町村別）」（000892953.xlsx）、2026年10月6日取得。
八代市の令和7年（2025年1月1日〜12月31日）は、出生が660人、死亡が1,941人で、自然増減は−1,281人（自然減）でした。転入・転出などによる社会増減は+4人（社会増）で、あわせて人口は1,277人減りました。
| 2025年（1月1日〜12月31日） | 八代市 |
|---|---|
| 出生者数 | 660人 |
| 死亡者数 | 1,941人 |
| 自然増減（出生−死亡） | −1,281人 |
| 社会増減（転入−転出ほか） | +4人 |
| 人口の増減（自然増減＋社会増減） | −1,277人 |
これは住民票の記載数・消除数による2025年1年間の集計で、外国人住民と、職権による記載・消除などを含みます。上の節の2019〜2024年の転入・転出や2018〜2023年の死亡数は別の統計（e-Stat 社会・人口統計体系）の値で、集計の定義が違うため、2025年の値をその系列に続けた線にはしていません。将来推計人口（国立社会保障・人口問題研究所）とも作成方法が異なります。
出典：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（令和8年1月1日現在）」「【総計】令和8年住民基本台帳人口・世帯数、令和7年人口動態（市区町村別）」（000892952.xlsx）、2026年10月6日取得。
八代市の外国人住民は、2026年1月1日の住民基本台帳で4,408人で、人口に占める割合は3.7%です。全国（掲載市区町村の合計）の3.3%より0.4ポイント高いです。2025年の1年間では412人増え、前年の3,996人から+10.3%の増加です。
| 2026年1月1日 | 八代市 | 全国（掲載市区町村の合計） |
|---|---|---|
| 外国人住民数 | 4,408人 | 4,025,294人 |
| 人口に占める割合 | 3.7% | 3.3% |
| 2025年の増減数 | +412人 | +353,194人 |
| 2025年の増減率（前年比） | +10.3% | +9.6% |
出典：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（令和8年1月1日現在）」「【外国人住民】令和8年住民基本台帳人口・世帯数、令和7年人口動態（市区町村別）」（000892960.xlsx）、2026年10月6日取得。
八代市では2019年から2024年までの6年間で、 転入が20,063人、転出が22,742人、 差し引き−2,679人でした。 直近の2024年は772人の転出超過（6年連続）です。 この6年はすべて転出超過でした。
| 年 | 転入者数 | 転出者数 | 社会増減 |
|---|---|---|---|
| 2019年 | 3,286人 | 3,663人 | −377人 |
| 2020年 | 3,232人 | 3,533人 | −301人 |
| 2021年 | 3,260人 | 3,499人 | −239人 |
| 2022年 | 3,493人 | 4,080人 | −587人 |
| 2023年 | 3,548人 | 3,951人 | −403人 |
| 2024年 | 3,244人 | 4,016人 | −772人 |
6年間すべてが転出超過で、流出が続いています。6年間ずっと同じ向きで、構造的な動きといえます。転入・転出の絶対数が大きく、地区ごとの差も出ます。直近2024年の転入は3,244人、転出は4,016人で、人口1,000人あたりでは27.0人と33.5人にあたります。出入りの量は平均をやや下回ります。
社会増減は転入者数から転出者数を引いた値で、出生・死亡による増減（自然増減）は含みません。 一般に、転出が転入を上回る状態が続く地域では、住宅の借り手や買い手が見つかるまでの期間が 長くなる傾向があります。実際の需要は物件の立地・状態・価格によって大きく異なります。
八代市の高齢化率は、直近の2025年の国勢調査で 35.6%、全国平均より6.9ポイント高く、65歳以上人口の割合は3割を超えています
1995年からの30年間で、八代市の高齢化率は18.6%から35.6%へ +17.0ポイント動きました。同じ期間の全国平均は+14.2ポイントです。
| 国勢調査年 | 高齢化率 | 全国平均との差 |
|---|---|---|
| 1995年 | 18.6% | +4.1ポイント |
| 2000年 | 22.5% | +5.2ポイント |
| 2005年 | 25.7% | +5.6ポイント |
| 2010年 | 28.3% | +5.5ポイント |
| 2015年 | 31.7% | +5.4ポイント |
| 2020年 | 34.2% | +6.2ポイント |
| 2025年 | 35.6% | +6.9ポイント |
高齢化率は「65歳以上人口 ÷ 総人口」で算出しています。国勢調査の公表値として引用される 29.5%（2025年・全国）は年齢不詳を除いた人口を分母にした値のため、ここでの値とは定義が異なります。 本ページは全国・都道府県・市区町村のすべてを同じ定義でそろえているため、比較としては整合します。 出典は、2020年までが総務省「社会・人口統計体系（市区町村データ 基礎データ・廃置分合処理済）Ａ 人口・世帯」（国勢調査）、2025年が総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」です。
八代市の2026年→2050年の増減率は−26.8%です。 全国1,897市区町村（政令指定都市の行政区を含む）を減少率が大きい順に並べると 1086位（減少率が大きいほうから約57%の位置）で、 人口が保たれる順では812位にあたります。 掲載している市区町村を合計した全国の増減率は−15.4%で、八代市はこれより 減少率が11.5ポイント大きくなっています。
熊本県内では、50市区町村のうち減少率が大きい順で35位です。 熊本県全体の増減率は−20.4%で、県内で最も減少率が大きいのは球磨村（−74.6%）、 最も人口が増えるのは菊陽町（+5.6%）です。
将来推計人口はあくまで一定の仮定にもとづく見通しであり、実際の人口は転入・転出の動きや政策によって変わります。ただし、人口が減る見通しの地域では住宅を必要とする世帯も減っていくため、相続した家や空き家をどうするかを決めておく意味は大きくなります。
全国では人口が保たれるほうから約43%の位置にあり、減り方は平均より小さめです。熊本県内では人口が保たれるほうから3分の1に入ります。熊本県全体（−20.4%）より減少率は大きめです。3割前後の減少は、住宅の買い手・借り手が同じ割合で減っていくということです。ピーク時の6割強という水準まで下がると、住宅の需給は明確に緩みます。
いまの空き家の半分前後は行き先が決まっていない住宅で、人口減はそこに上乗せされます。総人口が減っても世帯数がしばらく増えることがあります。現時点の空き家は9,450戸で、人口が減る前から大きな量を抱えています。空き家の58.3%は売りにも貸しにも出ていない住宅で、市場から外れた住宅が主流になっています。増減率が近い岐阜県川辺町（−26.8%）と並べても、人口の見通しだけでは住宅の余り方までは分かりません。
3割前後減る地域では、貸す場合の借り手も同じ割合で減っていきます。2026年の人口は118,746人で、掲載している市区町村のなかでは大きいほうです。直近年の転出超過は小さくなく、借り手探しには時間がかかりがちです。空き家のうち売りにも貸しにも出ていない住宅は58.3%です。空き家が多い地域では、売り出しても比較対象が並びます。
使っていない家は、持っているだけで固定資産税と管理の手間がかかります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得は、以下の無料ツールで試算できます。
令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。
相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。
空き家をどうするか、状況に合わせて選ぶ
| したいこと | 窓口 | 特徴 |
|---|---|---|
| 売る | ラクウル 八代市の家の買取額を聞く | 売却の費用がなくても、物が残っていても相談でき、無料の調査のうえ買取査定金額を出してもらえる家の売却を考えている方が対象。開いた画面の上にある「メール相談」から申し込めます（入力は名前・電話・メール・物件の種別・都道府県・市区町村の6つ）。申込後に電話かメールで物件確認があります |
| 壊して土地で売る | 解体工事比較ナビ 解体費用を比べる | 条件に合う業者3〜4社に絞って見積もり入力は名前・電話番号・住所の3つ。紹介された業者が現地を見て見積もります（立ち会い無しも希望できます）。費用はかかりません。徳島県・高知県は対象外です。 |
| どうするか決める | 空き家の窓口 解決プランを聞く | 売却・買取も活用・賃貸もまとめて提案、査定・相談はすべて無料、遠方の空き家も相談できる現地に行けない遠方の空き家・実家の相談も受け付けています。 |
出典
将来推計人口（2025年・2040年・2050年）：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」
2026年1月1日の人口・世帯数・外国人住民・年齢階級別人口と、2025年の人口動態：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（令和8年1月1日現在）」（2026-10-06取得）
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/jinkou_jinkoudoutai-setaisuu.html
面積：国土地理院「全国都道府県市区町村別面積調」（令和8年7月1日時点）https://www.gsi.go.jp/KOKUJYOHO/MENCHO/menseki.htm
転入者数・転出者数・死亡数（2018〜2024年の系列）：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」
総人口（1995〜2020年）：総務省統計局「国勢調査」
総人口・男女別・世帯数・平均年齢・65歳以上人口・2020年の組替値（2025年）：総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」（https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0004065881）
将来推計人口・転入者数・転出者数・死亡数・国勢調査は e-Stat「社会・人口統計体系 市区町村データ A 人口・世帯」（統計表ID 0000020201）経由で取得しました。
https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0000020201
https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/t-page.asp
将来推計人口は令和5年（2023年）推計です。増減率・増減数・全国順位・熊本県内順位は、 上記の公表値をもとに当サイトが機械的に算出したものです。推計値は一定の仮定にもとづく見通しであり、 将来の人口を保証するものではありません。