南さつま市（鹿児島県）の空き家率

南さつま市の人口は、2026年の30,620人から2050年には19,607人（2026年比 −36.0%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

南さつま市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

南さつま市の空き家率は31.3%で、全国平均の13.8%より 17.5ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると28位（高いほうから約3%の位置）で、低い順では1032位にあたります。

鹿児島県内では、20市区町村のうち空き家率が高い順で2位です。 鹿児島県全体の空き家率は20.5%で、南さつま市はこれより10.8ポイント高くなっています。 鹿児島県で空き家率が最も高いのは伊佐市（32.0%）、最も低いのは鹿児島市（15.3%）です。

南さつま市の空き家率は、全国1,059市区町村のうち高いほうから1割以内に入ります。鹿児島県の市区町村のなかでも指折りの高さです。全国平均を17.5ポイント引き離しており、住宅事情の違いは明確です。31.3%という水準は、住宅そのものが余っていることを前提に考える必要があります。住宅3戸に1戸が空き家という、かなり高い密度です。2050年の推計人口は2026年比−36.0%で、住宅の需要は明確に細っていきます。

市場に出ている空き家は14.1%にとどまり、売買・賃貸の実勢は統計から読み取りにくい地域です。5,130戸という滞留は、地域の住宅市場の吸収力を超えかねない量です。19,190戸の住宅を持つ自治体として、率と戸数のどちらで見るかで印象は変わります。行き先の決まっていない住宅が中心の地域では、売る・貸す・解体するのいずれを選ぶにしても、判断を先送りするほど選べる幅は狭まりやすくなります。空き家率がほぼ同じ千葉県鴨川市（31.3%）は別荘等の二次的住宅が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。直近で水準が跳ねた地域では、次の調査までの5年の動きが読みにくくなります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

行き先未定の住宅が多い地域では、同じ状態の家が周囲にも並びます。動くかどうかは状態と価格の差で決まります。大半が行き先未定という地域では、建物の状態と価格以外に差をつける材料が乏しくなります。住宅が大きく余っている地域では、複数の選択肢を同時に検討しておくほうが現実的です。これだけの減少が前提なら、早めに方針を固めたほうが選択肢は広く残ります。売買・賃貸に出ている住宅がほとんどない地域では、まず動かせるかどうかを確かめるところからになります。