南相馬市（福島県）の空き家率

南相馬市の空き家率は22.0%で、全国平均の13.8%より 8.2ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると141位（高いほうから約13%の位置）で、低い順では919位にあたります。

福島県内では、18市区町村のうち空き家率が高い順で1位です。 福島県全体の空き家率は15.2%で、南相馬市はこれより6.8ポイント高くなっています。 福島県で空き家率が最も高いのは南相馬市（22.0%）、最も低いのは三春町（11.1%）です。

高いほうから2割以内に位置し、全国的にも空き家が多い地域です。福島県のなかでは最も空き家率が高い自治体です。全国平均を8.2ポイント引き離しており、住宅事情の違いは明確です。22.0%という水準は、住宅そのものが余っていることを前提に考える必要があります。住宅5戸に1戸が空き家という、かなり高い密度です。

傷んだ住宅が10.3%にとどまるぶん、手入れされた家との差はつきにくくなります。60.9%が売買・賃貸の対象で、流通は活発なほうです。6,730戸の空き家は、市場での競合という意味でも無視できない量です。賃貸用の空室が中心の地域では、新たに貸し出すときに既存の空室と競合します。周辺の募集状況を先に見ておくと見通しが立てやすくなります。空き家率がほぼ同じ山梨県大月市（22.0%）は「その他の空き家」が中心で、率は同じでも内訳の形は異なります。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

募集中の空室が多い地域では、貸し出す場合に既存の物件と条件で比べられます。住宅が大きく余っている地域では、複数の選択肢を同時に検討しておくほうが現実的です。傷みのある住宅が少ないぶん、状態のよさは当たり前とみなされやすくなります。市場に出ている住宅が多数を占める地域では、価格や賃料の相場も比較的つかみやすくなります。行き先未定が3分の1を超える環境では、決め手は建物の状態になります。