尼崎市（兵庫県）の空き家率

尼崎市の人口は、2026年の458,008人から2050年には393,903人（2026年比 −14.0%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

尼崎市の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

尼崎市の空き家率は14.5%で、全国平均の13.8%より 0.7ポイント高くなっています。 全国1,059市区町村（個別データが公表されている市区町村）を空き家率の高い順に並べると515位（高いほうから約49%の位置）で、低い順では545位にあたります。

兵庫県内では、37市区町村のうち空き家率が高い順で17位です。 兵庫県全体の空き家率は13.8%で、尼崎市はこれより0.7ポイント高くなっています。 兵庫県で空き家率が最も高いのは佐用町（31.4%）、最も低いのは稲美町（5.7%）です。

全体のちょうど中間あたりに位置します。兵庫県内では17位で、上位半分に位置します。兵庫県は全国的には空き家率の低いほうの都道府県です。兵庫県全体を0.7ポイント上回ります。平均をわずかに上回る程度で、差が意味を持つほどの開きではありません。2050年の推計人口は2026年比−14.0%にとどまる見通しです。

全国有数の住宅数を抱える地域として、空き家の絶対量は小さな自治体と比べものになりません。37,830戸という空き家は全国でも上位の量で、需給の緩さがそのまま条件に響きます。12,330戸という滞留量は、需要側の数と比べても明らかに大きい部類です。賃貸用の空室が中心の地域では、新たに貸し出すときに既存の空室と競合します。周辺の募集状況を先に見ておくと見通しが立てやすくなります。空き家率がほぼ同じ岡山県岡山市（14.5%）も賃貸用の空室が中心で、率だけでなく内訳の形も似ています。直近で下がった地域でも、母数が減ったことによる見かけ上の低下という可能性は残ります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」概要）。

相続した家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります（令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。 主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから敷地を売ること（売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊した場合を含む）、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。 対象は令和9年12月31日までの売却で、このほかにも要件があります。要件の全文は国税庁 タックスアンサー No.3306で確認してください。

募集中の空室が多い地域では、貸し出す場合に既存の物件と条件で比べられます。全国有数の住宅数を抱える地域では、条件の近い物件がいくつも並びます。放置型が少数派の地域なら、周囲に似た事情の家はそれほど多くありません。市場に出ている住宅が多数を占める地域では、価格や賃料の相場も比較的つかみやすくなります。減り方が中位にとどまる見通しなら、急いで手放す必要性は高くありません。