家を売ると近所に知られる？レインズへの登録義務・一般の人は見られるか・チラシやネット広告と内覧で知られる範囲・広告の範囲の決め方・買取で知られずに売る方法

自分はどの場合に当てはまるか

• 売ることを近所に知られたくない：このページを節2から読んでください。
• 媒介契約の種類を決めた・解除したい：媒介契約の解除のページに、専任と一般の違いと解除の条項があります。
• 査定を頼む会社を選びたい：不動産の査定のページにあります。
• 人と話さずに目安の金額を知りたい：AI査定のページに、仕組みと精度の限界があります。
• 仲介で売るときの費用を知りたい：仲介手数料のページにあります。
• 買取で売ることを考えている：節6にラクウルの公式サイトの記述を並べています。買取業者の選び方は空き家買取業者のページにあります。

レインズへの登録は義務なのか

レインズは、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構が運営する、不動産会社の間で物件情報を交換するシステムです。登録の義務があるかどうかは、媒介契約の種類で変わります。

宅地建物取引業法・同施行規則（e-Gov法令検索、施行日2026年4月1日の版）と、国土交通省の標準媒介契約約款。契約当日は期間に含めない扱いが、国土交通省の「考え方」にあります。

• 登録しない特約：法34条の2第10項は、第5項などに反する特約を無効としています。条文の文言では、専任・専属専任のまま登録しないという約束は、有効になりません。
• 登録しないとどうなるか：取得した宅建業法の全文に、第5項の違反だけを名指しする罰則や処分の定めは見当たりませんでした。国土交通省の「考え方」は、専任・専属専任で登録した物件の登録内容が事実と異なるときは、法65条1項の指示処分の対象になるとしています。
• 登録されたかを確かめる：登録した業者は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に渡します（34条の2第6項）。東日本レインズは、専任・専属専任で依頼した人が、自分の物件の登録内容を売却依頼主確認画面で見られるとしています。

媒介契約の種類ごとの違いと解除は、媒介契約の解除のページにあります。

レインズは一般の人が見られるのか

東日本レインズの公式サイトは、レインズを「指定流通機構が運営する不動産会社専用の物件情報交換システム」と説明し、「一般の方はレインズへアクセスすることはできない」と書いています。法律の側でも、指定流通機構が登録情報を提供する相手は宅地建物取引業者です（法50条の3第1項）。

宅地建物取引業法（e-Gov法令検索、施行日2026年4月1日の版）と、東日本レインズの公式サイト。

• 書かれていないこと：レインズの情報が、不動産会社を通じてほかのサイトやチラシにどう出るかは、取得した原典に書かれていませんでした。
• 成約情報：契約が成立すると、専任・専属専任で登録した業者は、取引価格を含む成約情報を指定流通機構に通知します（34条の2第7項）。国土交通省の「考え方」は、これが業者に提供され、平均取引価格などの市況情報の基になるとしています。

チラシ・ネット広告・内覧で、どこまで知られるのか

レインズは一般の人から見えなくても、買主を探す広告や内覧は、家の外に出る手続です。原典に書かれていることと、書かれていないことを分けて見ます。

国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）32条関係と34条の2関係、東日本レインズ、ラクウル公式サイト。

• 会社が行う措置の明示：国土交通省の「考え方」は、専属専任・専任の依頼を受けた会社が、成約に向けて行う具体的な措置（指定流通機構への登録のほか、広告、ほかの会社との連携など）を依頼者に明示するとしています。
• 広告の報告：同じ「考え方」は、業務処理状況の報告に、買主を探すために行った措置（登録、広告など）と引き合いの状況を含めるとしています。契約のあとも、報告で広告の内容を確かめられます。
• 費用：売り主が特別に依頼した広告の料金は、売り主が負担します（標準媒介契約約款）。通常の広告の費用は不動産会社の負担です。

媒介契約で広告の範囲を決められるのか

媒介契約の書面に何を書くかは法律で決まっています。広告に関する項目があるかを、条文と標準約款で見ます。

宅地建物取引業法・同施行規則（e-Gov法令検索、施行日2026年4月1日の版）と、国土交通省の標準媒介契約約款・「解釈・運用の考え方」。

• 書かれていること：約款の特別依頼の条は、売り主が会社に特別に頼んだ広告の料金を売り主が負担するという定めです。広告を止める、絞る権利を定めた条ではありません。
• 書かれていないこと：広告を出さない、出す範囲を絞るという希望を、契約でどう扱えるかは、取得した条文と約款に書かれていませんでした。専任・専属専任の会社が負う「契約の成立に向けて積極的に努力する」義務（約款）との関係も、書かれていません。
• 確かめる順序：広告の範囲は約款に定めがないので、契約を結ぶ前に会社に聞きます。レインズへの登録は、専任・専属専任では義務で、一般媒介は契約書の「指定流通機構への登録の有無」で決まります。

会社を決める前の査定の比べ方は、不動産の査定のページにあります。

知られずに売る方法はあるのか

買主を広告で探さず、不動産会社が自分で買い取る売り方が、買取です。広告主のラクウルの公式サイトにある、仲介との比較の記載は次のとおりです。

ラクウル公式サイト「買取の流れ」の「仲介」と「買取」の違い。広告主の記述で、第三者が確かめたものではありません。

• よくある質問の答え：「誰にも知られずに売ることが出来ますか？」に、「はい、可能です。直接買取の場合は誰にも知られることなく取引を完了させることができます」とあります。
• 現地調査：買取の流れの現地調査に、「近隣の方に知られないよう、最大限配慮して調査いたします」とあります。現地のお立合いは必須ではないとも書かれています。
• 条文との関係：法34条の2は「媒介の契約」の規定です。会社が自分で買主になる売買は媒介契約ではないため、条文の文言からは、この登録義務の対象に当たりません。
• 残ること：不動産登記法119条は、何人も手数料を納めて登記事項証明書を請求できると定めています。名義が変われば登記記録に載るため、「誰にも」の範囲がどこまでかは、売る前に会社へ具体的に聞いてください。
• 書かれていないこと：買取の価格の水準は、取得した原典に書かれていません。いくらになるかは、査定を受けて確かめることになります。

買取業者の選び方は空き家買取業者のページに、ラクウルが買い取る11種類の物件は訳アリ物件の買取のページにあります。

よくある質問