媒介契約の解除｜途中で解約できるか・違約金や費用の請求・書面の書き方・専任と一般の違い・解除後に別の会社や買取へ

媒介契約を途中で解除できるか：約款が書く解除の条項

解除を考える理由は、「半年たっても売れない」「担当者の対応に納得できない」など人によって違います。どれに当たるかで、約款の使える条項が変わります。

まず、契約書に「標準媒介契約約款に基づく契約」と書かれているか

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、契約書の右上すみに「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。」（または「基づく契約ではありません。」）と表示することとしています。「基づく契約です」とあれば、次の条項が契約の内容です。「基づく契約ではありません」とあれば、解除の条項は契約書そのものを読みます。

標準媒介契約約款が書く3つの解除

条項の番号は、左から専任・専属専任・一般の順です。出典：国土交通省 標準媒介契約約款（最終改正 令和4年国土交通省告示第583号）。

国土交通省の「考え方」は、2つ目の解除について「媒介契約が当事者間の信頼関係によって成立するものであることにかんがみ、宅地建物取引業者に背信行為があった場合は、依頼者による解除が認められている」と説明しています。3つのうち依頼者だけに認められているのは、この2つ目です。

約款に「いつでも解除できる」とは書かれていない

約款の解除の条項は上の3つだけで、依頼者が自分の都合だけで解除できるとは書かれていません。一方、民法651条は、委任について「各当事者がいつでもその解除をすることができる」と定め、相手方に不利な時期の解除などは、やむを得ない事由があったときを除いて損害賠償の対象としています。民法656条は、法律行為でない事務の委託にも委任の規定を準用すると定めています。

ただし、この民法の条文が媒介契約にそのまま当てはまるかは、約款にも国土交通省の「考え方」にも書かれていません。このページでは結論を出しません。期間の途中で、上の3つに当てはまらない理由で解除したいときは、解除を伝える前に、契約書の条項を示して不動産会社に確認するか、弁護士などの専門家に相談します。

期間満了による終了

専任・専属専任の有効期間は、宅建業法34条の2第3項で3月が上限です。更新は依頼者の申出が必要で（同条第4項）、国土交通省の「考え方」は、あらかじめ更新することを約定しておくことは許されないとしています。標準約款は、更新の申出を「文書等」で、有効期間の満了に際して行うとしています。申出をしなければ、期間が満了して契約は終わります。

解除したら違約金や費用を請求されるか

標準約款の違約金と費用の請求は、解除したことそのものではなく、約款が挙げた場面に結びついています。依頼者が解除しただけで違約金を請求できるとする条項は、標準約款には見当たりません。

出典：国土交通省 標準媒介契約約款。金額は契約書の「約定報酬額」の欄で決まるため、ここには書きません。

請求を受けたとき、約款と国土交通省の「考え方」が書いていること

• 費用の額は、約定報酬額を超えることはできません（専任 第14条第2項ほか）。
• 違約金は、成約した場合に請求できる約定報酬額に相当する額です。他の顧客から報酬を受け取れる見込みがあっても、その分を含めて請求することはできません。約定報酬額を超える違約金の特約は、標準約款による契約としては認められません。
• 指定流通機構（レインズ）への登録はもちろん、通常の広告や物件の調査のための費用は、不動産会社の負担です。依頼者が負担するのは、特別に依頼した広告の料金と遠隔地への出張旅費で、実費を支払います（専任 第10条）。不動産会社は、特別な依頼を受けたときは、先に見積りを説明してから実行すべきとされています。
• 履行に要した費用を請求するときは、交通費・写真代・謄本代・広告費・通信費などの明細書を作り、領収書等で金額を立証して請求するものとされています。
• 約款の定めに反する特約で依頼者に不利なものは、無効です（専任 第19条）。

解除の書面：約款に様式の定めはあるか

約款の解除の条項（専任の第16条・第17条、専属専任の第15条・第16条、一般の第17条・第18条）に、解除を伝える書面の様式や、通知の方法の定めは書かれていません。書くことは決まっていません。これに対し、更新の申出だけは、約款が「文書等」で行うと書いています。

契約書の「解除に関する事項」は、宅建業法34条の2第1項第5号により、不動産会社が記載する項目です。契約書に独自の手順が書かれていれば、その手順に従います。決まりが無いときは、あとから読み返せる形で、どの契約をいつ、どの条項を理由に解除するのかを伝えておくと、行き違いを減らせます。これは約款の定めではなく、一般的な伝え方です。

解除したあと、別の会社や買取へ進むときの注意

別の会社に頼む前に、確かめること

• 有効期間内に他社へ依頼しない。専任・専属専任では、有効期間内に他社へ媒介・代理を依頼して契約を成立させると、違約金の条項（第12条）に結びつきます。解除が成立しているか、期間が満了しているかを先に確認します。
• 期間が終わったあとも、2年間は直接取引の条項があります。有効期間の満了後2年以内に、依頼者が不動産会社の紹介で知った相手方と、その会社を外して契約すると、会社は契約の成立に寄与した割合に応じた報酬を請求できます（専任 第11条ほか）。

買取に切り替える場合

仲介で売れずに解除を考えている家が、旧耐震・築古、再建築不可、借地権、共有持ち分などの条件の物件なら、買取専門の窓口が合う場合があります。訳アリ物件買取のラクウルは、公式サイトで、事故物件・再建築不可物件・共有持ち分物件・違反建築物件・旧耐震・築古物件・借地権・底地などを買い取れる物件として挙げています。買取は自社買取のため仲介手数料などの諸費用がかからないと書かれ、契約は買取査定金額に納得したら進む流れです。条件に問題がなく普通に売れる家なら、まず別の不動産会社の査定を取るほうが話が合います。

注意点が1つあります。専任・専属専任の有効期間中に買取業者へ売ることが、約款の違約金の条項（他社への媒介・代理の依頼、専属専任なら自分で見つけた相手方との契約）に当たるかは、約款には書かれていません。期間中に買取を考えるときは、契約書の文言を持って、いまの不動産会社に先に確認してください。

媒介契約とは何か

媒介契約は、不動産の売却（または購入・交換）を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約です。宅地建物取引業法34条の2第1項は、不動産会社が媒介契約を結んだとき、遅滞なく、次の事項などを記載した書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければならないと定めています。

書面に記載される主な事項（宅建業法34条の2第1項）

• 物件を特定するために必要な表示
• 売買すべき価額またはその評価額
• 他の不動産会社に重ねて依頼することの許否（許す場合は、他の会社を明示する義務の有無）
• 媒介契約の有効期間および解除に関する事項
• 指定流通機構（レインズ）への登録に関する事項
• 報酬に関する事項

国土交通省の「考え方」は、通常の取引では標準媒介契約約款を使うのが適当で、専属専任・専任・一般の3類型の選択は依頼者に委ねられているとしています。依頼者が契約に違反したときは、違約金または費用の償還を請求されることもあるので、契約書をよく読み理解しておくべきとされています。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に重ねて依頼できる形態です。

一般媒介契約の特徴（標準媒介契約約款）

• 複数社への依頼：重ねて依頼できる。標準約款は、依頼する他の会社を明示する義務を負う型で、明示しない型にするには特約が必要
• 自分で見つけた相手方との契約：できる。ただし、契約を締結したときは不動産会社に遅滞なく通知する
• レインズ登録：契約でレインズに登録するとした場合に、登録する（第9条）
• 業務処理状況の定期報告：宅建業法34条の2第9項の定期報告は、専任媒介契約についての定め
• 契約期間：宅建業法に上限の定めはないが、標準約款は3か月以内で定める（第8条）

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社のみに依頼する形態ですが、自分で見つけた相手方との契約は認められています。

専任媒介契約の特徴（宅建業法34条の2・標準媒介契約約款）

• 依頼できる会社：1社のみ（他社に重ねて依頼できない）
• 自分で見つけた相手方との契約：できる。ただし、契約しようとするときは不動産会社に通知する（第13条）
• レインズ登録：契約の締結の日の翌日から7日以内（不動産会社の休業日を含まない）に登録する
• 報告義務：業務の処理状況を2週間に1回以上報告する（宅建業法34条の2第9項）
• 契約期間：3月が上限。更新は依頼者の申出による（同条第3項・第4項）

専属専任媒介契約と3種類の違い

専属専任媒介契約は、1社のみへの依頼で、自分で見つけた相手方との契約もできない形態です。

専属専任媒介契約の特徴（宅建業法34条の2・標準媒介契約約款）

• 依頼できる会社：1社のみ
• 自分で見つけた相手方との契約：できない。したときは、約定報酬額に相当する違約金を請求できる条項がある（第12条第2項）
• レインズ登録：契約の締結の日の翌日から5日以内（不動産会社の休業日を含まない）に登録する
• 報告義務：業務の処理状況を1週間に1回以上報告する（宅建業法34条の2第9項）
• 契約期間：3月が上限

3種類の違い

出典：宅地建物取引業法34条の2、標準媒介契約約款（契約書の備考）。

「囲い込み」問題

他社からの購入希望者に物件を紹介しない状態は、「囲い込み」と呼ばれることがあります。標準約款も国土交通省の「考え方」も、「囲い込み」という言葉は使っていません。依頼者が確かめられる事実は、次のレインズの登録状況です。

国土交通省の「考え方」は、不動産会社が専属専任・専任の媒介契約に基づいてレインズに登録した物件について、取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは、宅建業法65条1項の指示処分の対象になるとしています。また、約款は、不動産会社が誠実に業務を遂行する義務に違反したときは、依頼者が解除できると定めています（専任 第17条）。個々の事案がこれに当たるかは、事実関係で変わります。

レインズ登録の確認方法

レインズ（指定流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報の交換システム）への登録は、専任・専属専任では法律上の義務です（宅建業法34条の2第5項）。

売主が登録を確認する方法

• 登録をした不動産会社は、指定流通機構が発行する登録を証する書面（登録証明書）を、遅滞なく依頼者に交付します（宅建業法34条の2第6項。承諾を得た電磁的方法による提供もあります）。
• 国土交通省の「考え方」は、依頼者が登録証明書の交付を受けて登録を確認するとともに、レインズのステータス管理機能を通じて、取引の申込みの受付に関する状況等の最新の登録内容を確認することを挙げています。
• 登録の期限は、専任で契約の締結の日の翌日から7日以内、専属専任で5日以内（休業日を含まない）です。契約の日と登録の日を見比べられます。