袋地（公道に接しない土地）は売れる？囲繞地通行権で通れる範囲と償金・建物が建てられるか・相続税評価（無道路地）・隣地への売却と買取

自分はどの場合に当てはまるか

• 他の土地に囲まれて、公道に出る道が無い：このページを節2から読んでください。
• 細い通路で道路につながっている（旗竿地）：旗竿地の売却のページにあります。
• 道路に接しているが、2mに足りない・42条の道路でない：再建築不可の土地のページにあります。
• 前の私道に持分がない：私道に持分がない家のページにあります。
• 敷地に里道・赤道・水路がかかっている：里道・水路の払い下げのページにあります。
• 長屋・連棟住宅の一部：長屋の売却のページにあります。
• 訳アリの土地の買取業者を比べたい：訳アリ物件の買取のページにあります。

袋地・無道路地・接道義務は、何が違うのか

似た言葉ですが、出てくる法律が別です。民法には「袋地」という語は出てきません。210条が、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の持ち主の権利を定めていて、この土地を一般に袋地と呼びます。

民法210条・建築基準法43条（e-Gov法令検索）と、国税庁の財産評価基本通達20-3。

• 民法の見方：公道に出る方法があるかどうかです。囲んでいる土地を通る権利が、持ち主に認められます。
• 建築基準法の見方：敷地が道路に2m以上接しているかどうかです。通れるだけでは足りません。
• 税の見方：通達の無道路地は、道路に接しない宅地で、接道義務を満たしていない宅地を含みます。道路に接していても接道義務を満たさない土地は、袋地ではなくても、通達では無道路地に入ります。

細い通路で道路に出ている旗竿地は、道路に接しているため、袋地とは分かれます。接道の2mの測り方や売り方は、旗竿地の売却のページにあります。

囲んでいる土地を通れる範囲と、償金はどうなるのか

民法210条から213条は、袋地の持ち主が囲んでいる土地を通る権利と、その条件を定めています。

民法210〜213条（e-Gov法令検索、施行日2026年6月24日の版）。

袋地を売る人が、先に確かめておくとよいことは、次の3つです。

• どこを通っているか：今、実際に通っている道が、囲んでいる土地のどれなのかを、地図や現地で確かめます。通る土地の所有者が分かれば、通行についての取り決めの有無も聞けます。
• 償金を払っているか：212条は償金を払うことを定めています。払ってきたのか、請求されたことがあるのかを、書類や親族への聞き取りで確かめます。
• 袋地になった理由：分割や一部の譲渡で袋地になったのなら、213条により、通れるのは分けた相手の土地だけで、償金は要りません。登記簿の分筆の履歴が手掛かりになります。

通行権が買主に引き継がれるか、登記が要るかは、取得した原典に書かれていませんでした。買主になる不動産会社と司法書士に、売る前に聞いてください。

通行権があれば、建物は建てられるのか

通行権があっても、建物が建てられるとは限りません。建築基準法43条1項は、建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならないと定めています。民法の通行権は、通る権利です。建築基準法の道路に接しているという意味とは別です。

建築基準法43条1項・2項（e-Gov法令検索、施行日2026年5月27日の版）。条文は要約。

• 原則：道路に接しない袋地は、そのままでは建て替えられない土地になります。
• 例外：2項の認定や許可が出れば、建てられる場合があります。どちらに当たるかは、建築の計画ごとに、特定行政庁が判断します。
• 確かめ方：市町村の建築指導の窓口に、土地の場所と、建てたい建物を示して聞きます。許可を得られるかを、売る前に確かめておくと、買主に説明しやすくなります。

接道が足りない土地の全体像や、買主が付きにくい理由は、再建築不可の土地のページにあります。

相続税の評価は、どうなるのか

袋地を相続したときの土地の評価は、国税庁の財産評価基本通達20-3（無道路地の評価）が定めています。

• 評価のしかた：実際に利用している路線の路線価に基づいて、不整形地などの定めで計算した価額から、その価額の100分の40の範囲内で相当と認める金額を控除します。
• 控除額の考え方：接道義務に基づいて最小限度の通路を開設する場合の、その通路に相当する部分の価額（路線価に地積を乗じた価額）です。上限が100分の40です。
• 無道路地とは：道路に接しない宅地で、接道義務を満たしていない宅地を含みます。

実際の評価額は、土地の形、面積、利用している路線の路線価で変わるため、このページでは計算しません。民法の通行権がある袋地を、通達の無道路地として評価するかは、取得した原典に書かれていませんでした。申告は、税務署か税理士に確かめてください。旗竿地を含む不整形地の評価の表は、旗竿地の売却のページにあります。

袋地は、どう売るか

袋地は、地元の不動産会社に仲介を断られることがあります。売り方は、大きく2つです。

• 囲んでいる土地の所有者に買ってもらう：囲んでいる土地の所有者が買えば、袋地は買主の土地とつながります。買うかどうかと価格は相手次第です。通る側と通られる側が同じ人になるため、通行権をめぐる取り決めの問題は小さくなります。
• 訳アリ物件を専門に買い取る会社に相談する：今の状態のまま、通行の取り決めや建築の許可が整っていなくても、相談できる場合があります。

ラクウルの公式サイトにある記載は、次の範囲です。

• 買い取れる物件：一覧に「再建築不可物件」があります。
• 建て替えができない土地：よくある質問に、「建て替えが出来ない土地でも処分できますか？」「はい、問題ありません。弊社ノウハウを生かし、建築基準法や都市計画法の観点なども考慮しつつ査定させていただきます」とあります。
• 断られた物件：「他社に断られた物件でも大丈夫ですか？」にも、「はい、問題ありません」と書かれています。
• 注意点：公式サイトに袋地の語は出てきません。袋地が買取の対象になるか、いくらになるかは、物件ごとに、所在地や形、通行の状況を伝えて査定を受けて確かめることになります。

よくある質問