嘉島町の市街化調整区域｜面積・人口・空き家数と、売る前の確認点

市街化区域と市街化調整区域の区分（区域区分）は、都市計画に定められます（都市計画法7条1項）。自分の家や土地がどちらに入るかは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の地図で見られます。地図を表示して「都市計画情報」を開き、「区域区分」を選ぶ手順です。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」で嘉島町の地図を開く

地図が示すのはおおよその位置です。境界に近い土地などは、最終的に、地番を伝えて嘉島町の窓口（都市計画の担当課）で確かめてください。

都市計画税の扱いも、国の資料に記載があります。国土交通省の資料の「都市計画税徴収市町村」の一覧に、嘉島町は載っていません。課税の範囲の詳しい扱いは、嘉島町の窓口でご確認ください。

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされています（都市計画法7条3項）。

開発許可を受けた開発区域以外の調整区域では、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築・改築・用途の変更と、第一種特定工作物の新設をしてはならないとされています（同法43条1項）。農林漁業用の建築物やその業務を営む人の居住用の建築物（同法29条1項2号）、駅舎・公民館などの公益上必要な建築物（同項3号）は、この許可の対象から外れています。仮設建築物の新築、非常災害の応急措置、通常の管理行為・軽易な行為なども、許可が要らないものとして挙げられています（43条1項ただし書）。

土地や建物を売買すること自体は、この条文に出てきません。買った人が建て替えや用途の変更をするときに許可が要るため、許可の見込みが買い手の判断材料になります。

許可の基準は、開発許可の基準（同法33条・34条）の例に準じて政令で定められます（43条2項）。施行令36条1項は、排水と地盤の基準（1号）、地区計画に合う用途（2号）を満たしたうえで、3号のイからホのどれかに当たることを求めています。許可をする人は、都道府県知事（指定都市・中核市の区域内ではその市長）です。

ロ・ハ・ホの具体的な区域や基準は、都道府県や市の条例と開発審査会の基準で決まります。嘉島町の土地でどの入口に当たるかは、買い手が建てたい建物の種類を例に挙げて、窓口で確かめます。

国土交通省の開発許可制度運用指針は、市街化区域に隣接または近接して建物が連なる区域を条例で指定して認める場合や、指定した既存集落での自己用住宅、区域区分が決まる前から住む世帯の親族が建てる分家住宅などを例に挙げています。ただし、これは国の技術的助言で、実際の基準は都道府県・市ごとに違います。嘉島町の土地では、買い手が建てたい建物（自宅、店舗など）を挙げて、この土地が当てはまるかを窓口に聞いてください。

許可の基準と売却方法の全体像は、コラム「市街化調整区域の家・土地を売るには」にまとめています。市街化調整区域の家・土地を売るには

調整区域には、原則として用途地域を定めないものとされています（都市計画法13条1項7号）。用途地域の指定のない区域の建蔽率は、建築基準法53条1項6号が「十分の三、十分の四、十分の五、十分の六又は十分の七」、容積率は同法52条1項8号が「十分の五、十分の八、十分の十、十分の二十、十分の三十又は十分の四十」の中から、特定行政庁（建築主事を置く市町村ではその長、それ以外では都道府県知事）が定めるとしています。つまり建ぺい率は30〜70%、容積率は50〜400%の選択肢のどれかです。嘉島町の値は、窓口で地番を伝えて確かめてください。

農地法は、農地を「耕作の目的に供される土地」としています（2条1項）。畑や田を売って所有権を移したり、貸して賃借権などを設定したりするときは、原則として当事者が農業委員会の許可を受けなければなりません（3条1項）。登記簿の地目と実際の使われ方が食い違うこともあるため、まず登記事項証明書で地目を確かめ、食い違いがあれば農業委員会に聞いてください。

買い手が畑や田を宅地などにするために買うときは、3条の許可ではなく、転用のための権利移動として、売主と買主が都道府県知事（農林水産大臣が指定した市町村では市町村長）の許可を受ける決まりです（5条1項）。申請書は農業委員会を経由して出します（農林水産省「農地転用の手続」）。

農業振興地域の農用地区域にある農地は、転用の許可が原則として出ません（5条2項1号イ）。農林水産省は、転用するには先に農用地区域の変更（除外）が必要と説明しており、除外ができるのは、農業振興地域の整備に関する法律13条2項の要件をすべて満たす場合に限られます。

嘉島町の土地が農地に当たるか、農用地区域に入っているかは、地番を伝えて嘉島町の農業委員会に聞いてください。