セットバックが必要な土地を売るには？後退する距離・セットバック部分は誰のものか・固定資産税の非課税申告・相続税評価・売り方

自分はどの場合に当てはまるか

• 前の道が幅4m未満で、建て替えるときに後退が要る：このページを節2から読んでください。
• 前の私道に持分がない・位置指定道路との違いを知りたい：私道に持分がない家のページにあります。
• 道路に2m以上接していない・42条の道路でない：再建築不可の土地のページにあります。
• 細い通路で道路につながっている：旗竿地の売却のページにあります。
• 他の土地に囲まれて公道に出られない：袋地の売却のページにあります。
• 訳アリの土地の買取業者を比べたい：訳アリ物件の買取のページにあります。

セットバックとは何か。どれだけ後退するのか

建築基準法42条2項は、建築物が立ち並んでいる幅4m未満の道で、特定行政庁（市区町村や都道府県の建築指導の担当）が指定したものを、道路とみなすと定めています。この道を一般に2項道路と呼びます。道路の境界線とみなされる線まで敷地を後退させることが、セットバックです。後退の距離は、道の周りの状況で変わります。

建築基準法42条2項・3項（e-Gov法令検索、施行日2026年5月27日の版）。条文は要約。

• 道の反対側が崖・川の場合：2項ただし書の対象になります。中心線から2mではなく、崖地等の道の側の境界線から数えた4mの線が、道路の境界線とみなされます。
• 自分の道がどれに当たるか：2項道路かどうか、指定区域か、3項の別の距離が指定されているかは、道ごとに違います。土地のある市区町村の建築指導の窓口で確かめます。
• 後退するのは建て替えのとき：豊田市の案内は、建築物を新築または増改築する際に、道路の中心から2m後退させて建てることをセットバックと説明しています。

後退した部分は、建築基準法施行令2条1項1号により、敷地面積に算入されません。道路とみなされる線と道との間の部分の敷地は、建築で使う敷地面積から外れます。

位置指定道路と2項道路の違いは、私道に持分がない家のページにあります。

セットバックをしないで済む方法はあるのか

取得した条文では、後退を完全に免れる定めは見当たりませんでした。距離が変わる場合と、後退が求められない場合を分けて見ます。

• 建て替えや増築をしない：豊田市の案内は、建築物を新築または増改築する際に後退が要ると説明しています。新築や増改築を予定しないなら、この案内でいう後退が要る場面には当たりません。ただし、買主が建て替えるときは、買主に後退が要ります。
• 距離が短くなる場合：特定行政庁が土地の状況でやむを得ないと認めれば、42条3項で中心線から1.35m以上2m未満などの範囲で別の距離が指定されます。指定が出るかは特定行政庁が決めます。
• 後退線の内側には建てられない：建築基準法44条1項は、建築物と敷地を造成する擁壁を、道路内に建築・築造してはならないと定めています。国土交通省の運用指針は、2項道路に接する敷地での建築では、門や塀にもセットバック義務が生じ、みなし境界線内に残っていれば44条に適合しないとしています。

建物を建てられない土地になる場合は、再建築不可の土地のページにあります。

セットバックした部分は、誰のものか

国土交通省の運用指針は、42条2項の指定について、所有権の制限はないが使用権の制限のみが生ずるものと説明しています。後退した部分は、そのままでは土地の所有者のものです。道路として使うため、建物や門・塀などは置けません。

国土交通省「建築基準法道路関係規定運用指針の解説」と、さいたま市・国立市・西宮市の公式ページ（2026年10月3日に確認）。

抵当権が付いている土地の寄附は、さいたま市が受け付けないと案内しています。ローンが残る土地で、後退部分だけを寄附できるかは、取得した原典に書かれていませんでした。寄附するかどうかは、売る前に市と、買主になる不動産会社に聞きます。

固定資産税は、非課税になるのか

地方税法348条2項5号は、固定資産税を「公共の用に供する道路」に対しては課することができないと定めています。後退した部分がこれに当たるかを、市区町村が現地の状況で確かめます。3つの市の案内を並べると、次のとおりです。

地方税法348条2項5号（e-Gov法令検索）と、豊田市・高砂市・国立市の公式ページ（2026年10月3日に確認）。

• 共通すること：3市とも、道路として誰でも通れる状態が前提です。後退した部分に植木や車を置いていると、非課税になりません。
• 違うこと：申告の要否、期限、必要な図面は市ごとに違います。土地のある市区町村の固定資産税の担当に聞きます。
• 売るとき：非課税の申告をしておくと買主に説明しやすくなります。売却や相続で所有者が変わったときに申告が引き継がれるかは、3市の案内に書かれていませんでした。

相続税の評価は、どうなるのか

セットバックが必要な宅地を相続したときの評価は、国税庁の財産評価基本通達が定めています。

国税庁 財産評価基本通達24-6・24。

• 24-6が対象にする宅地：2項道路に面し、将来の建替え時等に法の規定に基づいて道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地です。
• すでに後退して道路として使っている部分：24の私道に当たるかは、取得した原典に書かれていませんでした。申告は、税務署か税理士に確かめてください。

実際の評価額は、土地の価額と、提供する部分の地積で変わるため、このページでは計算しません。

売るときに何を確かめ、どう売るか

宅建業法35条1項2号は、宅地建物取引業者に、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、建築基準法その他の法令に基づく制限で政令で定めるものの概要を、書面を交付して説明させるよう求めています。政令の宅建業法施行令3条1項2号には、売買について、建築基準法の43条や44条1項などが挙がっています。セットバックの語は条文に出てきません。説明にどこまで含まれるかは、買主側の不動産会社と確かめます。

売る前に、次の5つを確かめておくと、買主に説明しやすくなります。

• 前の道が2項道路か：特定行政庁（建築指導の窓口）に聞きます。
• 後退の距離と範囲：中心線から何mか、3項の別の指定があるかを聞きます。
• 後退済みかどうか：建物、門、塀がみなし境界線の内側に残っていないかを現地で見ます。
• 後退部分の登記：分筆されているかを、登記簿で確かめます。
• 固定資産税の申告：非課税の申告が済んでいるかを、納税通知書の明細で確かめます。

売り方は、大きく2つです。

• 地元の不動産会社に仲介してもらう：後退の要否を伝えたうえで、買主を探します。
• 訳アリ物件を専門に買い取る会社に相談する：今の状態のまま、後退の測量や寄附を済ませていなくても、相談できる場合があります。

ラクウルの公式サイトにある記載は、次の範囲です。

• 断られた物件：「他社に断られた物件でも大丈夫ですか？」に、「はい、問題ありません」と書かれています。
• 建築基準法などの観点：「建て替えが出来ない土地でも処分できますか？」に、「はい、問題ありません。弊社ノウハウを生かし、建築基準法や都市計画法の観点なども考慮しつつ査定させていただきます」とあります。
• 注意点：公式サイトにセットバックの語は出てきません。この土地が買取の対象になるか、いくらになるかは、物件ごとに、所在地や道の状況を伝えて査定を受けて確かめることになります。

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