実家や空き家を担保にお金は借りられる？不動産担保ローンの仕組み・親名義の実家を担保にするとき・相続した空き家・返せないときに担保がどうなるか

自分はどの場合に当てはまるか

• 事業の資金が要る（個人事業主・法人）：節2から節5に書きました。事業資金向けの不動産担保ローンは、実家や空き家を担保に設定できる場合があります。
• 生活費や老後の資金が要る：事業資金向けの商品は、資金使途が事業資金の範囲内に決まっています（MRF公式FAQ）。使い道が生活資金のときは、使い道を限らない商品か、節6の売る・リースバックを比べます。
• 親が亡くなり、名義が親のままの空き家がある：節4に書きました。
• 住み続けたまま資金を作りたい：節2の抵当権と、節6のリースバックの違いを読んでください。
• すでに住宅ローンが残っている：節4の順位の話と、オーバーローンの家は売れる？があります。
• 返済が苦しい：節7と住宅ローンが払えなくなったらがあります。

不動産担保ローンは、どんな仕組みか

• 担保の仕組み：民法369条1項の抵当権は、債務者または第三者が占有を移転しないで担保に供した不動産について、抵当権者が他の債権者に先立って弁済を受ける権利です。不動産を渡さずに、住んだまま担保にできるのが特徴です。
• 登記：民法177条は、不動産に関する物権の変動は、登記をしなければ第三者に対抗できないとしています。担保を付けるときは、抵当権や根抵当権の登記をします。
• 根抵当権：民法398条の2は、一定の範囲の不特定の債権を、極度額の限度で担保する抵当権（根抵当権）を設定できるとしています。MRFの貸付条件には、担保として「土地・建物に根抵当権設定」と表示されています。
• 借入額の決まり方：今回確かめた原文に、担保の評価額の計算方法や、評価額に対する借入額の割合は載っていませんでした。MRFの公式サイトは、お借入可能額を試算できるシミュレーションを置き、貸付条件のページに「要審査」と表示しています。
• 金利の表示：MRFの貸付条件は、「契約年率」と「実質年率」を別に表示しています。比べるときは、どちらの年率かと、事務手数料・登記費用を合わせて見ます。
• 期間と日数：MRFは、審査に必要な書類を提出してから数日程度（土日祝日を除く）で対応すると案内しています。担当者が指定の場所へ訪問するのが原則で、来店による手続きもできるとしています。

MRFの公式サイトに表示されている貸付条件のうち、実家や空き家の担保に関わる2つのプランは次のとおりです。

出典はエムアールエフ公式サイト「商品のご案内」（2026年10月4日取得）。審査があり、お客様や担保物件により必要書類が異なる場合があると表示されています。金利や条件は変わることがあるため、申込の前に公式サイトで確かめてください。

親名義の実家を担保にするとき、何が要るのか

• 他人の不動産も担保にできる書き方：民法369条1項は、「債務者又は第三者」が担保に供した不動産を対象にしています。借りる人と不動産の所有者が違っていても、仕組みの上では担保にできます。
• 担保を出す人の立場：民法372条は、他人の債務を担保するための質権の規定（351条）を、抵当権にも準用しています。他人の債務を担保した人が、債務を払ったり担保の実行で所有権を失ったりしたときは、債務者に求償権を持ちます。担保を出した親は、子が返せないときに実家を失う立場にあります。
• 貸し手の案内：MRFの公式サイトは、本人所有でなくても、不動産を所有している人の担保提供があれば可能と案内しています。
• 共有名義：MRFは、共有名義の不動産では共有者の担保提供が必要で、連帯保証人になる必要はないと案内しています。
• 保証人：MRFは、連帯保証人は原則不要、ただし法人契約の場合は代表者の連帯保証が必要としています。
• 権利証：MRFは、担保設定後に基本的にお客様へ返すと案内し、紛失した場合も融資は可能としています。

相続した空き家は、担保にできるのか

• 居住していない実家：MRFの公式サイトは、居住されていない不動産でも、担保として融資の申込ができるとしています。
• 名義が故人のままのとき：MRFは、亡くなった家族名義の不動産は、相続人を特定してその不動産を相続すれば可能と案内しています。名義を変えていない相続予定の不動産は、融資のときに名義の変更が必要としています。
• 相続登記の期限：不動産登記法76条の2は、相続で所有権を取得した人は、取得したことを知った日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければならないとしています。法務省は、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料が科される可能性があるとしています。令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産は、令和9年3月31日までに登記する必要があります。
• 登記の進め方：相続登記の期限と手続きは、相続した不動産の名義変更（相続登記）の義務化と手続きにあります。
• 先の借入が残るとき：MRFは、担保予定の不動産に銀行の設定が入っていても、第2番順位以下で融資できると案内しています。

貸金業者から借りるとき、年収の3分の1の制限はあるのか

• 総量規制：金融庁のQ&Aでは、貸金業者からの借入残高が年収の3分の1を超える場合は、新たな借入れができなくなる規制です。複数の貸金業者から借りているときは、合計で数えます。
• 法人・個人事業者：法人向けの貸付けは対象外です。個人事業者は、事業・収支・資金計画を出して返済能力が認められれば、上限に特段の制約なく借入れできる場合があるとされています。借入金額が100万円以下のときは、計画の代わりに、事業・収支・資金繰りの状況が分かる書面で借りられます。最終的に貸すかどうかは貸金業者が決めます。
• 銀行：銀行の貸付けは貸金業法の規制（総量規制）の対象外です。
• 不動産担保との関係：不動産担保の貸付けがこの規制でどう扱われるかは、今回確かめた金融庁のQ&Aに載っていませんでした。借りる先に確かめます。
• 登録の確認：日本貸金業協会は、お金を借りるときは、相手が財務局長または都道府県知事の登録を受けているか必ず確認するよう案内しています。登録業者かどうかは、金融庁の「登録貸金業者情報検索サービス」や、協会の貸金業相談・紛争解決センター（0570-051-051）で確認できます。

売る・リースバック・担保ローンは、何が違うのか

リースバックの仕組みとリスクは不動産リースバックの仕組みとリスクにあります。

• 手放してよい実家なら：返済が続かない点が、担保ローンと違います。実家の売り方は、空き家の処分方法｜売る・寄付・解体・国庫帰属を費用で比べるにあります。
• 残したい実家なら：担保ローンは所有権を残せますが、返済が滞ると担保を失います。

返せなくなったら、担保はどうなるのか

• 担保の実行：民事執行法180条は、不動産担保権の実行を、担保不動産競売または担保不動産収益執行のうち、債権者が選んだ方法で行うとしています。181条1項は、担保権の登記がされた不動産について申立てがあったときに開始するとしています。
• 遅延損害金：MRFの貸付条件には、遅延損害金（年率）20.00％が表示されています。
• 完済したとき：完済すると、抵当権の登記を消す手続きがあります。法務局は、完済した人が自分で抹消の登記を申請するときの案内を出しています。MRFの貸付条件は、登記の設定費用と抹消費用はお客様負担としています。
• 返済が難しくなったとき：滞納が重なる前に、貸し手や日本貸金業協会の相談窓口（0570-051-051）に相談します。競売や任意売却の流れは、住宅ローンが払えなくなったらとオーバーローンの家は売れる？にあります。
• 自己破産と持ち家：自己破産・個人再生をすると持ち家はどうなる？にあります。

よくある質問